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住宅小区的"智能化"是社会信息化的必然趋势，是当代科学技术在住宅产业中的综合应用，旨在改善住宅功能，优化居住环境，提高生活质量。如何从实际出发，建设适合国情的智能小区，在此，笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会。
一、 四大要素
"正确的认识、合理的需求定位、优化的设计、规范的实施"是成功地建设一个智能小区的四大要素。
1） 正确的认识
住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程，首先要有一个正确的认识，"智能化是一种拟人化的称呼，它不是智能化系统的简单堆砌，也不是意味着生活的"自动化"，更不是最新、最先进系统及产品的试验场。因此，业主对"智能化"系统工程的建设，不应盲目追求高标准、提出不切实际的要求或牵强附会，要有一个理性正确的认识。 具体地说，"智能化"在住宅小区中主要是体现在以下三个方面： 1） 提供方便、快捷、经济的信息通信服务：应用计算机网络技术和通信技术，建立小区内的高速数据通信网络，适应信息时代人们多样化的信息通信需要。 2） 创造安全、舒适的居住环境：应用现代安全防范技术，建立小区必要的安全防范体系，同时综合应用各种现代技术手段，营造一个安全舒适的"居住"环境。 3） 建立高效、科学、便利的物业管理体系：应用计算机网络技术、软件技术、现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统。
2） 合理的需求定位
根据小区的特定条件，包括小区的规模和档次、配套设施、建筑布局、用户对象和投资情况等因素综合考虑，从实际出发，适度超前，以实用为目的，选择适合小区实际需要的系统和功能，即"量体裁衣"。
3） 优化的设计
在合理需求分析的基础上，对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑，寻找最经济可行的实现途径，以最少的投资换取最大的功效。
4） 规范的实施
规范的实施包括确定合适的集成商及供货商，制定分步实施步骤，规范的施工组织计划和安装、调试、试运行、测试、验收程序等。
二、 设计先行
小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施，首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划，包括制定需求分析报告、初步设计、投资概算、分步实施步骤。经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计，施工图设计包括以下内容：
~各系统平面施工图设计
~各系统的系统图（非原理图）设计及功能说明
~与土建配合预留设备用房、管井及孔洞
~智能化系统配电设计
~工程预算
~撰写工程及系统产品招标或议标文件（包括技术及商务两部分）
~审核集成商的深化设计图纸（包括安装大样图、机房布置图、端子接线图等）设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工，另一方面可提供供货商报价，用以确定系统产品及其供货商，图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书，经综合技术经济比较确定系统集成商（即总承包商），单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工（如相对独立的三表计费系统），小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施。
三、 设计思想
衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否，并非仅仅取决于智能系统的多寡、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理，使用、管理和维护是否方便，系统及产品是否成熟适用，因此，设计应遵循以下原则：
* 以人为本 "人"是住宅小区的主体，系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求，以"实用、简便、经济、安全"为原则，同时照顾不同层次、不同年龄用户的需要，满足"居住"这一特定使用功能。
* 适用性 当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最简便、最经济可行的途径。
* 可行性 以现有成熟的系统和产品为对象设计，同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势，并兼顾主管部门归口管理的要求，使设计的方案现实可行。
* 先进性 系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性，但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能，以充分保护业主的投资。
* 可靠性 系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。
* 标准化、开放性 标准化、开放性是信息技术发展的必然趋势，在可能的条件下，设计中采用的产品都尽可能是标准化、具良好开放性的，并遵循国际上通行的通信协议。应用软件尽量采用已商品化的通用软件，以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护。
* 可扩充性 系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，同时还应考虑系统的分步实施步骤。
* 方便易用性 小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统，系统及功能的配置以能给用户提供方便、快捷、舒适为准则，其操作应简便易学。
四、 分步实施
"智能化"系统的实施不同于机电设备的安装，应与土建工程同时进行，但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施，是可以分阶段逐步实施的，现结合某工程实例介绍如下：
1） 需与土建同时实施的工程 ~综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设； ~可视对讲系统管线敷设； ~室内安全防范系统管线敷设； ~三表自动计费系统管线敷设； ~电话管线敷设； ~ 有线电视管线敷设。
2） 土建完工后装修前实施的工程 ~综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装； ~上述子系统的其余安装工程； ~ 闭路电视监控系统管线及设备安装。
3） 需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程 ~停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋 ~巡更管理系统室内管线预埋 ~LED电子公告栏系统管线预埋 ~ 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋 （其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设）
4） 小区广场施工前实施的工程 ~一卡通管理系统管线敷设； ~小区设备监控系统室外管线； ~综合布线系统建筑群布线子系统； ~可视对讲系统网络管线； ~三表自动计费系统网络管线； ~闭路电视监控系统室外管线； ~巡更管理系统室外管线敷设； ~ 公共广播系统管线敷设。
5） 土建工程全部完工后实施的工程 ~信息服务中心服务器、数据备份等设备及系统软件安装； ~各系统主机设备、机房线路及软件安装； ~各系统调试； ~各系统试运行（通常为45天）； ~ 分系统验收及总验收。
6） 工程交付使用后逐步完善的工作 ~应用软件的二次开发和逐步完善； ~ 网页建立、更新及系统维护。
五、 系统集成商及供货商的选择
1） 系统集成商的选择
工程能否依照业主和设计的意图顺利实施，系统集成商的作用十分关键，因此其选择一定要慎重，通常采用招（议）标方式来确定系统集成商，衡量的主要指标如下： ~公司具有一定的规模，技术、管理及施工人员配备齐全，人员素质良好； ~公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好； ~ 工程及产品性能价格比报价合理（非低价取胜）。
2） 供货商的选择
供货商的选择标准如下： ~公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好； ~产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证； ~产品技术先进、开放、成熟、性价比高； ~产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常； ~产品使用、维护方便。