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对空调系统的管理包括对空调系统的运行管理和日常维护两大主要内容。所谓运行管理是指根据建筑物实际情况确定空调系统的运行方案，使空调系统在节能、合适的状况下工作，既满足使用者的要求，又达到经济运行的目的。空调系统的日常维护是指物业管理公司对空调系统在运行过程中出现的问题及时处理，保证空调系统正常运行，使建筑物的使用功能得以最大限度的发挥。
二、空调系统的运行管理
空调系统的运行管理最主要的工作是系统的运行调节。空调系统在全年运行中，室内本身的热、湿负荷也会随着生产情况和室内人员的变化而有所不同。因此，空调系统在全年运行期间就不能一成不变地按满负荷运行，而必须根据负荷的变化进行运行调节，才能保证室内温、湿度要求。
1．集中式空调系统的运行调节
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调节方式 |
调节内容 |
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露点控制 |
①改变加热（冷却）空气的热量 |
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温度调节 |
①用阀门调节盘管内冷冻水或热水的流量 |
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湿度调节 |
①控制露点温度 |
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风量调节 |
①调节风机转速 |
2．风机盘管空调系统的运行调节
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调节方式 |
调节内容 |
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调节水量 |
调节安装在风机盘管供水管道上的二通或三通调节阀, 增加或减少盘管中冷水的流量，改变房间内空气吸收热量的能力 |
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调节风量 |
调节风机的转速，转速的快慢变化使通过盘管的风量也发生变化，房间内空气在盘管中的热交换量也随之变化 |
（2）风机盘管系统的全年运行调节
当系统的新风不承担室内显热负荷时，只需将新风处理到和室温相同即可。新风对室温不起调节作用，而由盘管承担全部室内显热负荷，靠风机盘管局部调节来满足室内温、湿度的要求。
当系统的新风需承担围护结构温差传热所造成的冷（热）负荷时，可用新风处理设备中的二次加热（冷却）器集中升高（降低）新风的温度。
双水管系统的风机盘管，在同一时间内只能向所有风机盘管供应同一温度的水。在过渡季节运行时，随着室外温度的降低，应集中调节新风载热量，逐渐升高新风温度，以抵消传热负荷的变化。此时，进入盘管的水温仍保持不变，风机盘管靠水量调节，消除室内短时间负荷变化的影响。
三、空调系统的维护
在空调系统的维护过程中，经常会遇到一些系统故障，维护管理人员要认真分析故障原因，并对系统进行调节，使空调系统达到设计要求。现对经常出现的空调系统故障及其原因和解决方法简介如下。
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故障现象 |
出现原因 |
解决方法 |
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实际送风量过大 |
①系统风管阻力小于设计阻力，使送风量增加 |
①若送风量稍大于设计风量，在室内气流组织和噪声值允许的情况下，可不作调整 |
续表
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故障现象 |
出现原因 |
解决方法 |
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实际送风量过小 |
①系统的实际送风阻力大于设计计算阻力，使空调系统的实际送风量减少 |
①对风管的局部构件进行改造（如在风道弯头中增设导流叶片等），以减少送风阻力 |
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送风状态参数与设计工况不符 |
①设计计算有错误，所选用的空气处理设备的能力与实际需要偏差较大 ②设备性能不良或安装质量不好，达不到送风的参数要求 ③空调系统的冷热媒的参数和流量不符合设计要求 ④空气冷却设备出口带水，如挡水板的过水量超过设计估算值，造成水分再蒸发 ⑤送风机与风道温升（温降）超过设计值，影响风道的送风温度 ⑥处于负压状态下的空气处理装置和回风风道漏风 |
①调节冷热媒的进口参数和流量，改善空气处理设备的能力，以满足送风状态参数要求。若调节后仍不能改变空气处理的能力，则应更换空气处理设备 ②当冷热媒参数和流量不符合设计要求时，应检查冷冻系统或热源的处理能力，看是否能满足工作参数的要求。另外，还要检查水泵的扬程是否有问题，以及冷热媒管道的保温措施或管道内部是否有堵塞 ③冷却设备出口处空气带水时，若在表面冷却器系统，可在其后增设挡水板，以提高挡水效果；若在喷水室系统，则要检查挡水板是否插入池底，挡水板与空气处理室内壁间是否有漏风等 ④送风机和风道温升（温降）过大时，应检查过大的原因。若送风机运行超压使其温升过大，应采取措施降低送风机运行风压。如果是管道温升（温降）过大时，应检查管道的保温措施是否得当 |
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室内空气参数不符合设计要求 |
①实际热湿负荷与设计计算负荷有出入，或送风参数不能满足设计要求 ②室内气流速度超过允许值 ③室内空气洁净度不符合要求 |
①根据风机和空气处理设备的能力来确定送风量和送风参数。若条件许可，可采取措施减少建筑围护结构的传热量及室内产热量 ②通过增大送风口面积来减小送风速度或减少送风量及改变送风口形式等措施，改善室内气流速度 ③经常检查过滤器的效率和安装质量，增加空调房间换气次数和室内正压值，完善运行管理措施，以改善室内空气的洁净程度 |
四、空调设备的维护
1．空调机组的维护
空调机组的维护主要包括空调机组的检查及清扫。空调机组的检查和清扫需在停机时进行，一般2～3人一起按照事先规定的程序进行。检查时关闭有关阀门，打开检修门，进行空调机组内部检查，拆卸过滤网，检查盘管及风机叶片的污染程度，并彻底进行揩拭清扫。在清扫时检查盘管及箱底的锈蚀和螺栓紧固情况，并在运转处加注润滑油。将过滤器在机外冲洗干净，晾干以后再稳固安装上去，如发现有损坏应及时修复或更换。
内部检查完毕后，关闭检修门，打开有关阀门，然后把空调机组外体揩拭干净，再进行单机试车。单机试车时必须注意运行电流、电机温升、传动装置的震动及噪声等是否正常。单机试车结束后再进行运行试车，运行试车时检查送风温度和回风温度是否正常，进水电磁阀与风阀的动作是否可靠正确，温度设定是否灵敏等。一切正常后，该台空调机可以正式投入使用。
2．风机盘管的维护
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设备名称 |
项目 | ||
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巡视检查项目 |
维修项目 |
周期 | |
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空气过滤器 |
过滤器表面污垢情况 |
用水清洗 |
1次/月 |
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盘管 |
肋片管表面的污垢情况 |
清洗 |
2次/年 |
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传热管的腐蚀情况 |
清洗 |
2次/年 | |
续表
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设备名称 |
项目 | ||
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巡视检查项目 |
维修项目 |
周期 | |
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风机 |
叶轮沾污灰尘情况，噪声 |
清理叶轮 |
2次/年 |
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滴水盘 |
滴水盘排水情况 |
清扫防尘网和水盘 |
2次/年 |
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管道 |
隔热结构，自动阀的动作情况 |
及时修理 | |
3．换热器的维护
换热器的维护包括换热器表面翅片的清洗和换热器的除垢。清除垢层常用的方法有压缩空气吹污、手工或机械除污和化学清洗。
4．离心式通风机的检修
在通风空调系统中，风机的数量非常多，维修的工作包括小修和大修两个部分，见下表。
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维修方式 |
修理内容 |
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小修 |
①清洗、检查轴承 |
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大修 |
①小修内容，解体清洗，检查各零部件 |
五、制冷机房的维护与管理
1．制冷机房的管理内容及要求
制冷机房的管理主要是对安装在其中的制冷设备的管理和维护，制冷机房的管理目的是保证制冷设备的安全运行。制冷机房管理的关健是监控系统的运行状态，一旦系统发生故障，能及时采取相应的措施并发出信号，以保证系统安全运行。
对制冷机房中的设备要有可靠的维护保养措施，设备的维护保养如下表所示。
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维护保养要求 |
维护保养内容 |
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做好设备润滑 |
①设备润滑要做到定人、定点、定质、定量、定时和三级过滤（油桶、油壶、加油点） |
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做好对机房设备的巡回检查工作 |
①检查有关部位的压力、温度、液位 |
续表
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维护保养要求 |
维护保养内容 |
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做好对机房设备的巡回检查工作 |
⑤检查冷却系统工作情况；检查安全阀、制动器及事故报警装置是否良好 |
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做到文明生产 |
①操作人员必须对所负责设备、管道、仪表及岗位环境进行认真清扫，搞好卫生，做到无油污、无积灰、轴见光、沟见底、设备见本色 |
2．制冷机组的维护管理
（1）压缩式冷水机组的维护管理
目前蒸汽压缩式冷水机组的自动化程度都较高，机组都有自动安全保护措施，如排气和吸气压力安全保护、油压和冷却水流的安全保护等。
在蒸汽压缩式冷水机组的运行管理过程中，要注意制冷剂的安全使用。氟利昂类制冷剂泄漏时，若与明火接触，便会分解出剧毒物质光气。另外，氟利昂对大气中臭氧层的破坏极其严重，将会危及人类健康及地球的生态平衡，所以氟利昂安全使用的首要任务就是减少泄漏，提高制冷剂的回收率。氨类制冷剂易燃易爆，因此要防止制冷剂泄漏，在氨制冷机房里要有可靠的安全措施，如氨浓度报警装置、事故排风装置等。
所有废弃制冷剂均不得直接排放到大气中或下水道里，必须按环保部门的规定加以回收，待处理后再重复使用。
（2）吸收式冷水机组的维护管理
蒸汽型溴化锂冷水机组也有相应的自动保护装置，如低温保护、局部防结晶保护和停机防结晶保护等，对于直燃型溴化锂冷水机组，还有其他一些特殊保护措施，如安全点火装置、燃烧压力保护装置和熄火安全装置等。
由于溴化锂吸收式机组在运行时易结晶和机组内真空度易破坏，因此其运行管理要比蒸汽压缩式制冷机组复杂，要制定专门的维护保养计划。
3．冷却塔的维护保养
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维护保养要求 |
维护保养内容 |
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保证水流分布均匀 |
①在配水器及填料中冷却水要均匀布置，配水器要定期清洗水垢、锈渣及其他杂质，以防堵塞 ②如配水器已损坏要及时修理 ③对填料要定期清除表面的水垢、污物，可用高压水冲洗，如填料已破碎损坏，要及时更换 ④集水器、填料及配水器中如有青苔藻类或油类污物，易堵塞阻碍水流，可用漂白粉或次氯酸钠溶液加以处理，并控制余氯在0.5mg/L范围内 |
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保证气流分布均匀 |
①在运行过程中，产生气流分布不均的原因，除了填料中的水垢及污物堵塞之外，还有一个重要的原因，就是冰冻现象引起气流不畅，使进风量减少，影响冷却效果 ②结冰的部位通常是在冷却塔的进风口、百叶窗处、填料的边缘及底部 ③预防措施主要有：定期清除填料中的水垢及污物；加大水流量，同时风机可停止运行；保证风机运行正常 |
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定期排污或进行水质处理 |
控制冷却塔进水浊度不大于50mg/L，运行时根据水质情况，定期排污或进行水质处理 |
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冬季排净塔内存水 |
在冬季应采取相应措施，在集水器内放置电热装置，防止集水器冻裂漏水。如冷却塔不用，需排净塔内存水 |