电气设备管理

随着建筑现代化的发展，房屋附属设施由简单的上、下水和照明发展成为包括：供暖、空调、通风设备；电视共用天线设备；避雷接地设备；通讯、保安设备；电梯设备；供水及消防设备；计算机(设备智能化的管理)管理设备。这些设备都离不开共同的能源——电能。供电的可靠和安全，关系到整幢建筑功能的正常运转和使用人员的安全，因此房管部门必须做好房屋供电设备的管理和维护工作。

第一节  电气设备的管理

一、房屋电气设备的接管验收

接管验收工作是管理单位设备管理工作的开始，是管理中的重要环节。只有各项验收合格，才能接管。验收工作应由建设单位、施工产权及使用单位的主管人员及有关专业技术人员参加。应对全部施工质量及技术资料进行审查检验。对查出的问题尽量在接管使用前解决，否则将会大大增加维护管理的难度。

(一)技术资料的验收

建设单位移交的技术资料应齐全。其中最主要的是竣工图纸。包括总平面图；电气设备各有关部分的图纸；附属工程及隐蔽管线的图纸。其次是工程预决算；工程设计变更通知书及技术核定单；隐蔽工程验收签证；电气设备的合格证及随机文件；自检验记录及质检部门的质量检验的核验证明等。在资料验收中要认真检查，不得遗漏。同时在资料验收中根据国家标准局的规定，自1990年1月1日起所有的电气技术文件和图纸一律使用新国家标准，故图纸应符合下列标准：

GB4728《电气图用图形符号》；

GB5465《电气设备用图形符号》；

GB5094《电气技术中的项目代号》；

GB7159《电气技术中的文字符号制订通则》；

GB6988《电气制图》；

GB7356《电气系统说明书用简图的编制》；

80年代末编制公布的这些标准是符合IEC要求，具有先进性、科学性、实用性和对外交流的通用性，是电气技术域共同的工程语言。至今仍采用旧国家标准的技术资料、图纸作为移交时，接管方有权拒绝接受，要求重新编制。接管后的全部资料要纳入档案管理。资料验收后进行对电气设备的验收。

(二)施工质量验收

电气设备的验收工作应由建设单位、产权单位及施工单位的有关专业人员一起进行，对照图纸资料，依据建标(1991)69号《房屋接管验收标准》中的电气设备标准：GBJ232《电气装置安装工程及验收规范》及本地区的有关标准进行现场检验。在检验中重点检查引入线位置、管径、总开关容量；工作零线和保护线；接地装置及接地电阻值；电气设备及线路的绝缘阻值；双路电源的互投装置；设备试运转。对于室内灯具及分电盘数量较多时，可按比例随机抽检一定数量代替总体检查。如照明线路、插座、层盘、表盘及接线盒等。在抽检项目中应逐点逐项严格检查，是否符合安装规范要求。

在检验中应注意的几个问题：

1.暗敷设时支路管径是否偏小(导线总截面不得超过线管内截面40%)；

2.铜线连接应锡焊，多股软线接线端应涮锡；

3.大口径金属管出线口应打喇叭口，小口径线管出线口应加护口并紧固于线盒上；

4.不允许利用圆孔板的圆孔直接敷设无护套的导线，灯具应有灯头盒；

5.接地装置应用能断开的测试点；

6.工作零线、保护线要分清，有无混接；

7.高层楼房双路供电应正常且能互投；

8?电动机及附属设施应能正常运行。

验收中发现的问题，原则上应由建设单位负责返修，也可由交、接双方协商以补偿方式解决。验收合格的电气设备，由建设单位正式移交产权单位签字接管。

(三)供电系统的产权分界

房屋的供电是由供电部门通过供电线路实现的。供电线路是连续的，因此在验收接管中必须明确产权的分界，有利于分清维护的范围和事故的责任方。依据“全国供用电规则”对维护管理与产权分界的有关规定如下：

“供电局与用户电气设备的维护管理范围按产权分界点划分，一般按下列原则规定”：

a.低压供电的，以供电接户线的最后(第一)支持物为分界点，支持物属供电属；

b.10kV及以下高压供电的，以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点，第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定；

c.35kV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；

d.采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供电局与用户协商确定；

e.产权属于用户的线路，以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点，第一基电杆维护管理责任由双方协商确定。计费电度表及附属件的购置，安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等，均由供电局

负责办理。

计费电度表应装在产权分界处，如不装在分界处，变压器的有功、无功损耗和线路损失由产权所有者负担。

对高压供电用户，应在高压侧计量。经双方协商同意，可在低压侧计量，但应加计变压器损失。

各地供电局也有相应的规定。如北京供电局编写的《北京地区电气工程安装标准》中规定：

第470条，多层(六层及以下)居民楼房电度表的位置选择：

四个单元及以下者应为一个进线口，五个单元及以上者可设两个进线口。如在进线表位上方，装有表外线维护分界开关者，电度表可分别装在各单元内。否则，电度表应集中装在进线口单元内。

第471条，高层(七层以上)及综合楼电度表的位置选择：

1.在距进线口15m以内，应装有表外线专用维护分界刀开关；

2.居民公用电度表原则上分层装设，表位应安装在楼梯间附近。

第507条，表外线的长度一般不应超过15m，且不应有接头(装有维护分界刀开关者除外)。做为房屋产权所有者或管理单位的管理人员应当熟悉以上规定。如果对所管楼房电源进户情况不清楚，维护界限搞不清，是无法保证安全用电的。

在交验中应注意图纸上是否标明产权分界点以及产权分界协议书，委托供电局维护协议书副本等等。双方应按维护范围定期进行维护。三相四线低压供电方式中，由于工作零线断路造成烧毁家用电器事故时有发生，供电部门和房管部门都承担过经济赔偿。如果产权分界清，维修及时就能大量减少此类事故的发生，也可减少扯皮。

二、专业人员的配备

搞好房屋电气设备的管理是居民正常生活和用电安全的保证。管理单位一方面要建立健全各种规章制度和相应的岗位责任制，另一方面要有相应的专业技术人员和一定数量的专业维修人员。

(一)电气专业技术人员的配备

作为房屋管理的主管部门要根据管理电气设备的种类(如电梯、天线、高压供水、计算机等

设备)及数量分别配备专业技术人员进行管理。房管所(处)作为最基层的管理单位至少配备一名电气专业技术人员从事技术管理工作。基层单位应形成一个专业管理系统，以保证电气设备安全运行。专业技术人员的条件与职责如下：

1.配备的技术人员除了具有较好的专业技术，有责任心外，还应熟悉管理工作，具有独立处理问题的能力和组织能力。如档案管理、工程预(决)算、统计报表等，这些是现代技术管理人员必备的素质。

2.要熟悉所管辖设备的基本情况，做好维护管理的计划安排，保证设备始终处于完好状态。

3.了解档案资料的内容，每年设备普查，重大维修项目，大、中修工程等有关资料的审核并及时归档。使档案与设备状况保持一致。真正发挥档案的管理作用。

4.组织维修人员每年一次对设备进行全面普查，掌握设备状况，制定和实施年度的设备维修计划；安排好设备维修工程进度，对施工质量进行有效的监督，将有限的维修资金充分发挥投资效益。

5.要不断地提高业务和管理水平，定期参加继续教育的学习，更新知识，了解国内外的专业信息，随时掌握国家有关标准、规范的修订变化情况。组织维修工人的技术和安全培训，推广应用新技术、新工艺、新材料。

(二)电气维修工的配备

根据管理设备的种类配备各专业的维修工人，如：电工、电梯维修工、天线维修工等。电工一般按5～6万平方米/人配备；电梯维修工一般按0.2～0.67人/部配备；天线维修工一般按1000端/人配备。电气维修工应具备的条件如下：

1?电气维修工应持有上岗证和操作证。如高压电气维修证、低压运行维修证、入网工作许可证等。未取得相应操作证者不能独立操作。

2?熟悉工作范围和设备运行状况；严格遵守安全操作规程；执行岗位责任制及有关设备保养规程。

3?认真学习专业知识，不断提高操作技能，按期参加相应等级的技术考核，取得工人等级证书，以适应不断发展的房屋设备的维修工作。

4?为了适应房屋设备的发展，每一名专业维修工人应掌握国际电气通用技术语言。近年来；电工领域的国家标准经不断修订，已向国际电工委员会(IEC)标准接轨，计量单位及符号采用了国际单位制(SI)。因此只有不断学习，熟悉国家有关标准和规范，才能适应发展的要求。

5?在维修工作中要进行成本核算，修旧利废；能够正确使用房屋修缮工程预算定额，承担设备的维修工程(大、中修以及改造工程)。