浅谈开发商自组物业管理公司的利与弊

摘要：目前国内房地产企业中，尤其是一些大型的房地产开发企业，拥有自己的物业管理企业的不在少数，部分此类物业管理企业已步入了集团化经营模式，而这些房地产企业在为自己的建设项目选择前期物业管理企业时，也都将属下的物业管理企业作为首选。那么，这种选择对房地产企业、物业管理企业和业主来说究竟“利”有那些，“弊”在何处呢？

房地产企业下属的物业管理企业与其他物业管理企业相比，有一个先天的优势，那就是这些企业往往是伴随着所属房地产企业的首个项目的建设完成而同期诞生的，他们无需为了争取项目而激烈竞争。这种与生俱来的血缘关系，使他们在成立和入驻各项目初期，能够获得所属房地产企业包括项目来源、资金和资料等多方位的支持。

从目前的物业管理市场情况看，房地产企业为了保证回报，在项目交付初期，特别在分期开发的项目交付初期，往往会加大对旗下的物业管理企业在管理服务方面的投入，从而保证了物业管理企业的正常运作和管理服务质量的稳定，客观地说，这种投入也使业主自入住伊始就享受到了优质的服务。而物业管理企业与房地产企业的一体化，也在一定程度上保障了业主的利益，特别是在房地产企业开发完毕撤场后，仍在客观上保留了业主与房地产企业间的沟通渠道。
而随着房地产企业建设项目、建设面积、物业类型的不断增加，房地产企业的发展不仅为属下的物业管理企业提供了收入来源，在客观上也为属下的物业管理企业创造了一个“向规模要效益”的转变契机，许多房地产企业旗下的物业管理企业得以在短期内迅速发展壮大，甚至成为了行业的“领头羊”。“利”在于此，“弊”又有哪些呢？

一、受“血缘”关系影响，易在发展商与业主之间“受夹板气”

房地产企业选择属下的物业管理企业在品牌建设与与维护方面，固然可通过每个项目的管理服务来塑造项目品牌，最终达成以项目品牌和物业管理品牌支持地产母品牌的完善、延续和提升，形成对地产母品牌的有力支撑。在这种良性互动的表层下也存在一荣俱荣，一损俱损的可能。在国内有关物业管理法规尚不完善，业主维权并不完全理智的今天，物业管理企业承受了许多不应承受的负担，许多企业已不堪重负，在这种情形下，一旦房地产企业仅仅只从销售、回报等方面考虑自己的利益，或者因市场等各种原因对项目的销售造成影响时，往往会以牺牲物业管理企业的利益为代价，特别是有些房地产企业，在业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时，不是积极面对，尽力解决，而是将属下的物业管理企业当成了“挡风墙”，而物业管理企业囿于对地产母品牌的维护责任，无法以市场行为来规避，只能硬扛。长此以往，不仅项目的市场美誉度下降，物业管理企业和房地产企业“同穿一条裤子”的印象也会在业主心中逐渐形成并强化，使业主对物业管理企业和房地产企业失去信任，并最终导致物业管理企业和房地产企业的品牌受损。
另一方面，在获得房地产企业对前期管理投入时，做为房地产企业下属的物业管理企业固然有一定的有利条件，但也正是因为两者间的血缘关系，多数业主对房地产企业属下的物业管理企业往往抱着一种怀疑心态，可以说是先天的信任感缺乏，当业主与房地产企业发生矛盾时，业主对物业管理企业是否能站在公正、公平的立场上去协调、处理仍有疑虑。特别是在业主维权意识高涨，而维权方式又往往过激的状况下，这种疑虑对物业管理企业的正常工作会带来较大的困扰。

二、容易受发展商的控制，身不由己

应该说，有相当一部分房地产企业在组建自己的物业管理企业时，是出于对房地产企业品牌维护的需要，所以在物业管理企业的后期运作中，明确了物业管理企业与房地产企业各自的责、权、利，并在实际的管理经营过程中逐步加以完善，从而促进了物业管理企业的发展。但也有一部分房地产企业，没能清楚地认识到物业管理服务与房地产售后服务的不同，或是虽然认识到了，但在实际的操作过程中仍将物业管理企业看做是自身的售后服务部门，将物业管理服务与房地产的售后服务混为一谈，把原属于售后服务范畴的工作强压给了物业管理企业，无形中加大了物业管理企业的运作成本，使物业管理企业原本的市场化行为部分蜕变成了房地产企业的指令性行为。这对于身处市场竞争日趋激烈，最终要通过市场化行为赢得生存和发展的物业管理企业来说，无疑是极为不利的。


除此之外，房地产企业属下的物业管理企业由于两者之间的上下级关系，在许多问题上都不得不屈从于房地产企业的意志。比如对项目的经营管理问题，作为物业管理企业，在承接项目、确定管理经营方案时，主要依据市场的需求、管理经营的成本等等因素，而非房地产企业的销售业绩、投资回报。但当物业管理企业从属于房地产企业时，却不得不因为房地产企业“配合销售”这一理由而牺牲自己的利益。

三、缺乏危机感，市场竞争力差，对物业管理市场的良性发展有一定负面影响

拥有物业管理企业的房地产企业在为项目选择物业管理企业时，基本上都会将项目交给自己的物业管理企业去管理，在为物业管理企业提供“财源”的同时，也非常容易养成多数物业管理企业“地产不倒，项目不忧”的心态，这些物业管理企业由于无需担心市场竞争的压力，因此许多企业没有竞争危机感，不愿或不屑于去参与市场竞争，而是满足于被动接受、管理好所属房地产企业的建设项目。即使是有竞争危机感，由于长期依赖于房地产企业的建设与移交，多数房地产企业下属的物业管理企业也不可能全身心地到市场上去争取适合自身的项目，更难以拥有强大的市场竞争力了。

当然，随着国内物业管理市场运作的不断规范，多数房地产企业下属的物业管理企业已经开始感觉到了危机的出现，加上国家、省、市的相关法律法规也明确提出，鼓励房地产企业通过招标方式选择物业管理企业，这些都使得房
地产企业属下的物业管理企业开始有意识地培养、锻炼、提高自己企业的市场竞争力，房地产企业也逐渐开始通过招标方式选择物业管理企业。但是，由于房地产企业与其下属物业管理企业间的“母子”连心，以及房地产企业下属的物业管理企业在对项目熟知程度、沟通协调的便利等方面都有着其他物业管理企业无可比拟的便利与优势，这种竞争实际上是不平等的，不仅影响了其他物业管理企业的生存，更重要的是这种不平等对促进物业管理企业间的公平竞争，建设一个稳定、有序、公平的市场秩序存在一定的负面影响。

回顾我国物业管理二十多年的历程，开发商选择属下物业管理公司进行管理的情况一直占有很大比例，在行业建设初期，由于法律法规不健全，市场机制不完善，许多房地产企业属下的物业管理企业在管理、经营、服务的过程中也都出现了这样或那样的问题。但随着物业管理的市场化程度不断提高，房地产企业对物业管理企业的选择，也从最初的指定属下的物业管理企业实施管理逐步发展到目前以市场选择为主导。随着中国物业管理市场的更加完善与规范，不同“出身”的物业管理企业都将全部融入市场，接受优胜劣汰的市场大潮的考验。

参考文献： 

1. 季如进主编，《 物业管理 》 ，首都经济贸易大学出版社 

2. 罗小钢、王友华、徐耘， 《 物业管理疑难解答 》 ，中山大学出版社