欢迎到
4．制订物业管理方案的其他准备工作
（l）组建制订物业管理方案的工作班子：
（2）对方案制订人员进行必要的业务培训：
（3）准备经费；
（4）准备设备；
（5）准备相关资料。
5．制订物业管理方案
（l）物业管理方案的内容
①物业管理档次
物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定，是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
②物业管理服务的标准
物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。
③物业管理财务收支预算
物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。
（2）物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。
②管理模式
包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。
③公司人力资源管理
包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。
④规章制度建设
包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。
⑤经营管理指标
包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。
⑥社区文化建设与服务
包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
⑦财务管理及经费收入测算
包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。
⑧日常管理
包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。
⑨物业维修养护计划和实施
包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。
（3）制订物业管理方案的主要步骤
第一步：成立制订方案的工作机构
第二步：培训工作人员
第三步：经费、设备、资料准备
第四步：项目、使用人、竞争调查
第五步：研究分析调查资料
第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目
第七步：经费预算
第八步：草拟方案文本
第九步：向专家顾问征询
第十步：送公司领导审阅
第十一步：修改、研讨、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：实施、反馈
⑷制订物业管理方案的主要方法
①经理意见法
主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。
②内部征询法
发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。
③学习借鉴法
主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。
④专家意见法
主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业管理方案。
⑤综合制订法
6．可行性研究知识
（l）可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析，即进行全面的调查研究和综合论证。
（2）可行性研究的程序
可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。
①投资机会研究
带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。
②初步可行性研究
进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。
③详细可行性研究
对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10％。
④评价报告
重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。
（3）可行性研究的内容
①市场需求预测；
②物质资源预测；
③项目方案研究；
④人力资源研究；
⑤项目实施过程研究；
⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究；
⑦项目经济效益研究。
（4）编写可行性报告
①总论；
②项目分析；
③需求预测；
④物资资源及公用设施条件分析；
⑤人力资源分析；
⑥实施进度分析；
⑦投资估算、资金筹措或成本估算；
⑧社会及经济效益评价；
⑨附件。