第五篇　房屋修缮管理与房产管理（房屋修缮管理4）

(四)房屋完损情况及其查勘鉴定

房屋完损标准

各类房屋完损标准是根据房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。通常将房屋完损状况分成四个标准:(l)完好标准;(2)基本完好标准;（3)一般损坏标准川的严重损坏标准。

房屋完损等级分类

根据各类房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好和损坏程度，房屋完损的等级可分为五类:(1)完好房;(2)基本完好房；(3)一般损坏房川的严重损坏房;(5)危险房屋。

完好房

指房屋的完好状态符合城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》中规定的完好标准，房屋结构构件安全可靠，整体性好，装修及设备完整无破损，能保证正常使用的房屋。

基本完好房

指房屋的完好状态符合城乡建设保护部制定的《房屋完损等级评定标准》中规定的基本完好标准，房屋结构构件安全可靠，装修及设备个别部位有轻微破损，但整体现状基本良好，经小修尚能保证正常使用的房屋。

房屋耐用年限

即房屋能够正常使用的年限。房屋耐用年限随结构和质量的变化而变化。同一种结构的房屋耐用年限往往也规定有一定的时间幅度，以便视具体情况变通处理。我国对房屋的耐用年限一般规定为:钢筋混凝结构为80~100年，砖混结构为50~80年，砖木结构为25~70年，其他结构在20年以下。

房屋完损等级评定

指房屋经营管理单位在对所管房屋的质量、整体性、抗震能力和破损情况进行全面检查的基础上，根据房屋完损程度和有关技术标准，评定房屋完损等级的活动。是房屋经营管理部门的基础工作之一。为掌握房屋面貌，确定修缮工程重点，促进修缮工作，考核修缮效益以及城市规划和旧城区改造提供资料依据。城乡建设环境保护部颁发的《房屋完损等级评定标准》是全国房管系统评定房屋完损等级的法律依据。按该法规规定，房屋完损等级可分为:完好房，基本完好房，一般损坏房，严重损坏房，危险房等五个等级。凡新接管和经过修缮后的房屋应按该标准重新评定完损等级。房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积(m2)为计量单位。有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。

房屋完好率

指某一房产经营管理单位辖区内管理的全部房屋中完好房屋所占的百分比。国家建设部颁布的，从1989年1月起实行的《城镇房地产经营、维修管理行业经济技术指标》规定:城镇房地产管理部门所管理的房屋完好率一般应达到50%~60%，年房屋完好增长率应在2%~5%;年房屋完好下降率不超过2%。房屋完好率计算公式为:

(1)房屋完好率=

(2)年房屋完好增长率=

（3） 年房屋完好下降率=

房屋损坏

指房屋的某一部分，由于材料性质变化，使其功能有所降低，在房屋结构、构造、装修和设备方面造成不利后果，并给居住和使用带来危害，这种现象就称为房屋的损坏。房屋损坏的原因有:自然损坏，人为损坏，设计和施工原因造成的房屋本身损坏，房屋养护不善造成的房屋损坏等。对损坏房屋的查勘鉴定应按城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准刚《危险房屋鉴定标准》的规定进行，评定完损等级，及时采取修缮措施。查勘鉴定损坏房屋应注意查明造成的原因，如属于用户使用不当或他人的破坏性行为引起的房屋损坏，应追究其损坏责任，责令其恢复原状、负责维修。

严重损坏房

指结构构件，装修或设备明显破损，存在严重倾斜、变形、强度不足，局部构件已不能继续使用的问题，需要进行大修方能保证安全和正常使用的房屋。城乡建设环境保护部颁发的《房屋完损等级评定标准》是评定严重损坏房的依据。

一般损坏房

指房屋结构构件或装修，设备局部破损、有变形、裂缝、强度不足或老化、腐蚀、残缺现象，需要进行中修方能保证安全及正常使用的房屋，城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》中规定的一般损坏标准是评定一般损坏房的法律依据。

危险房屋

指房屋承重构件己属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋。危险房屋可分为整幢危房和局部危房，整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋;局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。危险房屋的查勘鉴定，必须依据城乡建设环境保护部制定的《房屋修缮技术管理规定》和《危险房屋鉴定标准》的规定进行，对危房鉴定应注意以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史的状态和发展趋势，全面分析，综合判断。由鉴定单位提出全面分析、综合判断的依据，报请市一级的房地产管理部门或其授权单位审定。房产经营管理单位应按危险程度、影响范围，根据具体条件，分别轻、重、缓、急、安排修建计划，确保住用安全。

待修空房

困房屋危险或有其他维修项目而暂时自闲的房屋。

房屋安全鉴定

房屋安全鉴定也称结构鉴定，是房产经营管理单位对房屋主体结构构件进行安全检查，并依照《危险房屋鉴定标准》及其他有关技术标准，对其强度、刚度及损坏程度做出评定的活动。其目的是确定房屋主|体结构构件是否安全，并找出损坏原因，提出初步的修缮方案。房屋安全鉴定，一般与房屋安全检查同时进行。

房屋查勘鉴定

指房产经营管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算，并评定完损等级的活动。是房产经营管理单位掌握所管房屋的完损状况的基础工作，是拟定房屋修缮设计或修缮方案，编制房屋修缮计划的依据。各类房屋的查勘鉴定均应按照城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》的规定进行。《房屋修缮技术管理规定》中规定:"房屋查勘鉴定的负责人，必须是取得职称的或有专业的技术人员。""查勘鉴定负责人，若因工作失职而造成事故的，要承担责任。"

房屋查勘目的

房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而进行的一项基础工作。其目的是:(1)监督房屋的合理使用，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为;(2)掌握房屋的完损状况，依据《房屋完损等级评定标准》评定房屋的完好等级;(3)为安全使用提供信息刊的为编制房屋修缮计划提供依据；(5)为拟定房屋修缮工程方案提供依据。

房屋查勘分类

房屋查勘分类有：(1)定期查勘鉴定；(2)重点查勘鉴定;(3)季节性查勘鉴定;(4)专项性查勘鉴定;(5)工程查勘鉴定等。

房屋查勘程序

房屋查勘程序一般是:从外部到内部，从屋顶到底层，从承重结构到非承重结构，从表面到隐蔽，从局部到整体。

房屋查勘方法

查勤方法有z(l)直观检查法;(2)仪器仪表检查法;(3)计算分析法:(4)荷载检查法;(5)重复观测检查法等。

工程查勘鉴定

指房屋经营管理单位对需修项目，到现场视察调查，提出具体意见，确定修缮方案的活动。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》中规定:凡需进行工程查勘鉴定，应由经营管理人员填写报告表，若因未填报告表而发生事故的，经营管理人员要承担责任。工程查勘必须按照《房屋修缮范围和标准》进行修缮设计或制定修缮方案，并应充分听取用户意见，使修缮设计和修缮方案趋于合理，可行。根据修缮工程的特点，房屋经营管理单位可组织一定的技术力量，承担制定修缮方案的任务，但较大的翻修工程的设计，必须由经审查批准领有设计证书的单位承担。

工程查勘定案

指房产经营管理部门在查勘与评定房损情况的基础上，确定需修缮的工程项目、数量，以及施工方案及技术措施的活动。它是修缮工作开工前的必要程序，是制定修缮工程预算，编制修缮施工计划以及修缮工程任务书的依据。

重点查勘鉴定

是房产经营管理单位履行管理职能，对危险房或已编人当年修缮计划，但尚未施工的房屋进行检查与鉴定的活动。重点查勘鉴定的目的，是防止房屋的损坏状态突然发生变化，导致倒塌事故。