第四篇 现代化城市管理与物业管理的开展(物业管理开展)

二、物业管理开展

物业

物业通常是指已经建成并经竣工验收投人使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。

物业特性

作为土地与建筑物总和的物业，有着自己特性:(1)位置固定性；(2)区域 性；(3)形式上的多样性；(的使用上的长期也(5)保值性与增值性等。

物业的质量

物业通常是从物业的投资与管理角度所关注的质量，主要分为硬质量和软质量两类。

物业的硬质量

指物业本身作为一种实物形态所表现的质量及其周围环境质量的特性，其质量指标表现为:物业的区域位置、结构及其装修，工程质量；配套设施、地形条件、环境条件等。

物业的软质量

指物业的投资者对该宗物业所拥有的权利与承担的义务。其主要表现为投资者对该宗物业所拥有的所有权、使用权、处置权、收益权等；投资者对住户所承担的责任、应尽义务等。

物业管理

指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理分类

为了使物业管理更加专业化、科学化，而必须对物业管理进行分类。根据使用功能的不同，物业管理可分为:生活、办公、经营、生产等类型。

居住类物业管理

通常是围绕着业主(使用者)居住的各类房屋与之相配套的设施、设备、公共场地、公共服务场所、公共绿地的管理与服务。根据不同居住环境又分为住宅小区物业管理、高级公寓物业管理、别墅区物业管理等。

办公楼、写字楼类物业管理

围绕着业主(使用者)办公的各类楼宇主体和与之相配套的设施、设备、场地、绿地等。

商业、旅游业类物业管理

围绕着商业、旅游业活动的各种楼宇主体和与之相配套的设施、设备、场地、景区、绿地等。

厂房类物业管理

围绕着各类工业产品生产活动的各种厂房与之相配套仓库设施、设备、场地、绿地等。

物业管理性质

物业管理是一种与房地产综合开发的

现代化生产方式相配套的综合管理z是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化的管理。是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，所以物业管理属于第三产业，是一种服务性行为。

物业管理经营方针

其经营方针是"保本微利、服务社会"，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其服务对象是物业的产权人和物业的使用人。

物业管理的指导思想

物业管理属于第三产业，其指导思想是:以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。

以服务为宗旨

物业管理过程中突出"服务"二字，管理也是服务，要树立全心全意为业主(住户)服务的意识，要以用户至上，想用户之所想，急用户之所急，把服务工作做到家。

以经营为手段

物业管理所开展的各类服务，并不是过去行政管理阶段过程中的义务服务，而是市场经济下的有偿服务，并通过开展各类服务以及经营各种实业，来解决物业管理经费问题。

以效益为目的

物业管理开展有偿服务时，不能片面地追求经济效益，而是以社会效益、环境效益、经济效益的三者统一为目的。

物业管理的基本特点

物业管理与过去房产管理有着许多不同，基本特点有:(1)社会化；(2)专业化；(3)企业化川的业主自治自律；(5)物业管理企业统一专业化管理。

业主自治自律

业主是物业的主人，掌管着自己财产的占有、使用和支配权，这就要求业主要增强自治意识和自律意识，共同参与管理立业主自治自律的管理体制。

物业管理企业的统一专业化管理

物业管理企业实行统一专业化的管理是社会化、专业化、企业化的物业管理体制的要求。因物业管理涉及方方面面，各项管理工作的专业性、技术性又很强，因此，要提高物业管理的整体水平。降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业管理。

物业管理类型

从物业管理的运作来看，大体上分为两类:委托服务型物业管理和租赁经营物业管理。

委托服务型物业管理

委托服务型物业管理是房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理企业对物业进行管理、完善其售后服务。

租赁经营型物业管理

租赁经营型物业管理是房地产开发商建成房屋后并不出售，而是交给下属的物业管理公司进行经营管理，通过租金收|投资，获得利润。

委托服务型与租赁经营型的区别

委托服务型物业管理与租赁经营型物业管理的区别，主要有以下三点：（1）产权上区别。前者仅有管理权而无产权，后者既有产权又有管理权。（2)管理上的区别。前者是物业的售后服务，是为了保持物业的正常使用；后者则需要创造一个物业使用环境，创造租赁条件，赢得租户并为之服务。(3)服务对象上的区别。前者既有以居民角色出现的人群，也有以职业角色出现的人群，后者则主要是以职业角色出现的人群。

物业管理的主要原则

物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位管理的总体系，因此在诸多的服务之中，要想使物业管理达到高效益、高水平、规范化，必须要确立一些原则，通常其主要原则是：（1）确认权力主体原则；（2）两极分离原则；（3）专业服务原则；(4)综合管理原则；(5)有偿服务原则；(6)以业养业及基金专用原则（7）管理竞争原则；(8)专群结合原则。

确认权力主体原则

物业管理是企业行为，需要权力主体委托，确认权力主体非常重要，必须明确业主是物业的权力主体，业主委员会为委托方，物业管理公司是受托方，代理业主对物业进行管理和维护。

两极分离原则

财产所有权与经营权分离，是市场经济的重要原则，也是物业管理开展的重要依据。物业的所有权属于业主，再由业主(使用人)成立的管委会经过选择，委托物业管理企业行使和操作。

专业服务原则

现代城市物业的特殊属性，要求其物业管理公司进行专业化管理和服务，才能提高其整体管理水平，不允许各业主各行其是单独对物业进行维护和管理。

综合管理原则

传统的行政管理模式、清洁卫生、环境绿化、房屋维修、道路车辆管理等项工作分属多家部门操作，职责不清，互相扯皮的多头管理现象一直无法根治。物业管理公司一改过去的做法，根据法规规定实施统一管理，分工明确，责任落实，理顺了管理体制，克服了多头扯皮现象，使物业管理走上健康发展的轨道。

有偿服务原则

物业管理公司积极开展有偿的全方位服务，是符合社会主义市场经济规律的；体现的是社会主义的分配原则，同时能够满足不同层次的业主(使用人)需求。

以业养业及基金专用原则

物业管理经费是搞好物业管理的物质基础，应根据"以业养业"的原则培养物业管理公司的造血功能，在经费上做到"维持平衡、略有结余"。物业管理资金来源是多方面的。对于开发商与业主交的专项基金，只能按照原有的规定，专项专用，使之发挥最大效益。

管理竞争原则

市场经济就是要鼓励竞争，优胜劣汰。物业管理就是市场经济的产物，其本身要创造条件走向市场，参与竞争。目前出现的采用招投标方式选择物业管理公司，就是让更多的物业管理公司来公平竞争、承包管理，这样就使物业管理出现活力，管理上档次、出水平。

专群结合原则

专群结合、民主管理是取得一切胜利的法宝之一，在专业物业管理公司辛勤管理服务下，还需要建立业主(使用人)的管理委员会，建立与完善民主管理机构、监督机制。共同参与物业管理，这就是专群结合的原则。

写字楼物业管理特点

写字楼管理特点是期望值高。写字楼需要有高标准、高质量的管理服务，这类楼宇有现代化的设备，如高档电梯、电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、电子监控系统等。人们对楼宇的出入口、大堂、洗手间、公共通道清洁卫生要求很高，楼宇的外墙清扫也不能忽视，写字楼是否能完善管理，直接影响租金收益，必须引起高度重视。

住宅的物业管理特点

住宅的物业管理特点是最受关注。住宅是人们最基本的生活条件之一。设施的管理维护对人们能否安居乐业有着直接的重大影响，供水、供电、供气、供暖以及环境清扫、保洁、治安、绿化等是人们最关切的问题，也是物业管理工作的重点。

公共商业楼宇物业管理特点

公共商业楼宇物业管理特点是形象第一。设在公共商业楼宇里面的商场其经营是否成功，有着许多方面的因素，其中公共商业楼宇的物业管理是非常重要的一个方面。通过良好的物业管理可以创造商场的美好形象，从而吸引顾客，这是公共商业楼宇管理的最大要求。提供周到细致的服务，保持商场的良好形象吸引更多顾客是位英商业楼宇管理的主要任务。

旅游宾馆物业管理特点

旅游宾馆物业管理特点是优质服务。宾馆是从事旅游接待的，以提供劳务服务为主的服务性企业。通常所说的宾馆产品，是宾馆有形的设施设备和无形的劳务服务的有机组合，其中以劳务服务为主，设施设备为辅，它向客人提供的服务质量是宾馆的生命线，也是衡量其管理水平的主要标志。

工业厂房物业管理的特点

工业厂房物业管理的特点是难度较大。相对住宅小区来讲，工业厂房是较难管理的一种物业，因为其使用的特殊性而导致矛盾多，使得管理难度大。比如，厂房储存易燃货物易造成火警危险；笨重的机器和存量过多的货物，超出楼面结构负荷而引起结构体开裂、危险；机器开动时的震荡，使建筑损耗严重。由于使用功能的特点，工业厂房难于保持清洁，物业管理公司必须针对工业厂房特点强化管理。

物业管理基本内容

服务是物业管理公司的出发点与归宿。物业管理涉及的领域很广泛，其基本内容按服务的性质、提供的方式可分为:常规性公共服务，针对性专项服务，委托性的特约服务三大类。

常规性公共服务

常规性公共服务是指为全体业主和租户提供经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。住宅小区公共服务主要有8项:(1)房屋的修缮与管理；(2)房屋的设备、设施的维修与管理；(3)环境卫生管理川的绿化管理；(5)治安管理刊的消防管理；(7)车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

针对性的专项服务

针对性的专项服务是指物业管理公司为改善和提高住用人的工作、生活条件，而面向广大住用人，为满足其中一些住户、群众和单位的一定需要所提供的各项服务工作。专项服务是物业管理企业开展多种经营的主渠道。

委托性的特约服务

委托性的特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务。通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求。此时，物业管理公司应在可能的情况下尽量满足其需求、提供特约服务。

物业管理的委托

物业管理公司开展工作并不是行政命令，也不是企业自发行为，而是受业主委员会(房地产开发商)委托而进行的。业主委员会(房地产开发商)与物业管理公司是委托与被委托的关系，是平等关系。双方的权利、义务通过物业管理委托合同来明确和保障。

物业管理委托方主体

根据合同方规定，物业管理的委托方是业主。按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理委托方有房地产开发企业和业主委员会两类主体。

物业管理的委托方式

物业管理的委托方式在当前有实行公开招标和不实行公开招标两种方式。

不实行公开招标的委托方式

不实行公开招标的委托方式有两种情况，一种是指房地产开发企业将物业直接委托给自己组建或选定的物业管理企业管理；另一种是业主委员会对物业管理委托合同到期后的原物业管理企业的再次选聘与改聘。

实行公开招标的委托方式

实行公开招标是指房地产开发企业或业主委员会以公开招标的方式，通过市场竞争将物业委托给中标的物业管理公司管理。这种方式是物业管理发展的方向。

物业管理的委托内容

物业管理公司接受业主对物业管理的委托时，因物业类型和业主委托的不同，其受托内容是有差别的，导致物业管理工作的重点也就不同。物业管理从总体上可分为以管理服务为主和租赁经营与管理服务并重的两种类型。

物业管理的基本环节

物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分为四个基本工作环节:物业管理策划阶段、物业管理前期准备阶段、物业管理启动阶段、物业管理日常运作阶段。

物业管理的策划阶段

所谓物业管理的策划阶段是指在物业管理工作没有开展以前来研究如何开展物业管理。这一阶段工作包括:物业管理的早期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业三个内容。

物业管理的早期介入

物业管理的早期介入是指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理的角度来对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、管线布置、配套设施、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，确保物业的设计和建造的质量，为物业投人使用后的物业管理创造条件。

物业管理早期介入的作用

早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。早期介入具有以下作用；(1)有利于优化设计、完善设计细节;(2)有利于提高房屋建造质量;(3)有利于保证物业的使用功能刊的早期介入有利于后期管理工作的进行;(5)有利于树立物业管理企业的形象。

制定物业管理方案

在研究物业管理早期介入的同时，就应制定物业管理方案。由于这时物业管理企业还没有到位，物业管理方案的制定由房地产企业完成。物业管理方案包括以下主要内容:确定管理档次、确定服务标准、财务收支预算。

确定物业管理档次

根据建造物业类型、功能、规划物业消费水平，来确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身相一致，体现物业的消费水平，管理薄弱和管理超档都是浪费。

确定物业管理服务标准

不同类型、功能和档次的物业，需要提供的物业管理服务项目及服务质量是有较大差别的，如普通居民住宅小区可能只需要一些最基本的管理和服务内容，而现代化高楼大厦则需要提供高水平的专业化服务。因此，每一个物业首先要确定其服务标准，以便选择好物业管理的队伍。

物业管理的财务收支预算

物业管理是一个企业行为，没有资金将无法开展工作，因此在开展物业管理以前，应做一个收支预算方案，根据政府有关规定，根据自己确定的服务标准，进行费用测算，每年收入(包括管理收入、其他收人)多少，每年支出(管理人员工资、福利、其他各项服务支出以及各项税费)多少，收支相加是否有结余，是持平、还是亏损，一定要心中有数，克服过去那种"干了再算",赤字普遍有的现象。

选聘或组建物业管理企业

在物业管理方案经审批通过后，应根据确定的物业管理档次着手进行选聘，组建物业管理公司，方式可以采用不公开招标和公开招标方式中的任一个，此项工作完成也就是物业管理的策划阶段告一段落。

物业管理的前期准备阶段

物业管理的前期准备工作主要包括物业管理企业内部机构设置、物业管理人员的选聘与培训、规章制度的制定三部分。

物业管理企业内部机构的设置

物业管理企业机构设置一般有两种形式：一是既有管理层，又有作业层的物业管理企业；二是只有管理层而无作业层的物业管理企业。在物业正式接管前，只要组织成立管理层，临近物业正式接管时，则要安排作业层人员到位。企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。(机构如何设置见第二篇。)

物业管理人员的选聘

物业管理所涉及的各岗位工种人员应具有一定的水平并对其上岗资格进行确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求，选聘人员一般需要两种类型:管理类型和工程技术类型。

规章制度的制定

规章制度是物业管理顺利运行的保证，规章制度的制定应依照国家有关的法律、法规、文件和示范文本，结合本单位的实际情况进行制定。

物业管理的启动阶段

物业管理的正式启动是以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立。包括物业的接管验收、用户人住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开四个基本环节。

物业接管验收

接管验收是物业管理企业接管新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。接管验收包括新建物业接管验收和原有物业接管验收两类。

新建物业的接管验收

新建物业的接管验收是指在政府有关部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。

原有物业的接管验收

原有物业的接管验收通常指在产权人将原有物业委托给物业管理公司管理之际，物业管理公司需要验收接管。

物业接管验收的作用

开展物业接管验收的作用主要体现在三个方面:(1)明确交接双方的责、权、利关系；(2)确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；(3)为今后的管理创造条件。

竣工验收与接管验收的区别

竣工验收与接管验收两者的区别主要有：(1)性质不同。竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定；接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主，根据物业管理委托合同，从确保物业今后正常使用与维修角度出发，对委托的物业进行质量验收。(2)两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位是向物业管理单位移交物业的过程；竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。

接管验收的主要内容

物业的接管验收无论是新建物业的接管验收，还是原有物业的接管验收，均参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》。其主要内容有两部分zU)接管验收应交的资料；(2)符合接管验收标准。

接管验收应交资料

接管验收应交资料分为两部分:(1)产权资料；(2)技术资料。注意的是新建房屋接管验收资料与原有房屋接管验收资料有所区别。

新建房屋接管验收应变的产权资料

新建房屋接管验收应交的产权资料主要有:(1)项目批准文件；(2)用地批准文件；(3)建筑执照；(4)拆迁资料。

新建房屋接管验收应变的技术资料

新建房屋接管验收应交的技术资料主要有：(1)竣工图；(2)地质勘察报告；(3)工程预决算；(4)竣工验收证明书：(5)各类材料鉴定合格证书；（6）施工中变更记录，技术审录等；(7)供水、供暖、管道煤气的试压报告等。

原有房屋接管验收应变的产权资料

原有房屋接管验收应交的产权资料有：（1)房屋所有权证；(2)土地使用权证；(3)有关司法、公证文书和协议；(4)房屋分户使用清册；(5)房屋设备及其固定附着物清册。

原有房屋接管验收应变的技术资料

原有房屋接管验收应交的技术资料有z(1)房地产平面图；(2)房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。

新建房屋的接管验收标准

新建房屋的接管验收标准通常包括以下部分；(1)主体结构的检验；(2)外墙立面检验；(3)屋面检验川的楼地面检验；(5)装修检验；（6）电气部分检验；（7)水、卫、消防检验刊的采暖检验，附工程及其他检验。

原有房屋的接管验收标准

原有房屋的接管验收标准主要是:(1)以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；（2)从外观检查建筑整体的变异状态；(3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；(4)检查房屋使用情况，评估房屋现有价值、建立资料档案。

用户入住

用户人住是指住宅小区的居民人住，或商贸楼宇中业主和租户的迁入，这是物业管理公司与服务对象的首次接触。

产权备案

产权备案是物业管理中十分重要的一个环节。为准确界定每个产权人拥有产权的范围和比例，维护其合法权益，建立了产权备案制度，它是实施物业管理前必须做好的一项工作。

档案资料的建立

档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租住户入住以后，应及时建立他们的档案资料(包括:业主姓名、家庭成员、工作情况、住址、收交管理费情况等)；同时建立物业档案资料。因为物业档案资料是对前期建设开发成果的记录，是为以后实施物业管理时的工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。

物业管理市场

物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场，其内容包括市场主体、市场客体、市场运作环境三个方面。

市场主体

物业管理市场的市场主体指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体，可分为供给主体、需求主体和协调主体三类。

供给主体

供给主体通常包括各种类型的物业管理企业，以及一些提供专门劳务和技术的专业服务公司，如清洁公司、保安公司、维修公司等。

需求主体

需求主体是指需要物业管理以及相关服务的各类物业的业主及使用人，以及房地产开发企业。

协调主体

协调主体主要指政府行政主管部门和物业管理协会。

市场客体

物业管理市场的市场客体指物业管理市场上的交换对象，即物业管理服务。

市场运作环境

物业管理市场的市场运作环境是指构成该市场环境的一整套制度框架和确立市场运作法则的一系列政策规定。

物业管理市场的特点

物业管理市场的特点是公平和公开，同时引进竞争机制。

物业管理市场的培育

物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提就是要具有公平竞争的市场环境和机制，有一批具有较强实力能够参与物业管理市场竞争的物业管理企业。需要从两个方面人手:(1)加强立法，促进物业管理市场的形成，规范物业管理市场的行为与运作，创造一个公平竞争、双向选择，优胜劣汰的市场环境，吸引和鼓励物业管理公司参与竞争；(2)加强物业管理企业建设，培育和建设一批从事物业管理的骨干企业使之成为物业管理市场的主力军和带头人。

物业管理协会

物业管理协会是物业管理企业、行业主管部门和专业人士依法自愿组成的行业性社会团体，是社会团体法人，其合法权益受国家法律保护。

物业管理协会宗旨

物业管理协会遵循国家有关法律、法规和政策，以促进国内外同行业交流，培育发展物业管理市场，维护企业合法权益，为行业内各企业服务，推动行业健康发展为宗旨。

物业管理协会的作用

物业管理协会可以发挥巨大的作用，主要体现在:(1)在政府主管部门领导下，宣传本行业的政策、法规，协助制定本行业的经济技术标准、政策和规划，推动物业管理，向政府反映行业建设和要求，在政府和企业之间起桥梁作用；(2)了解掌握行业内管理企业的基本情况，开展行业调研、研讨、解决行业管理中出现的新问题；(3)为会员企业提供多种服务、提供管理业务咨询、组织参加国内外研讨会、促进技术交流、举办各类业务技术培训刊的协助政府主管部门开展对物业管理企业进行年检、资质复审、等级评定以及物业管理评优等工作；(5)为社会提供咨询服务等。

物业管理与传统房产管理的区别

物业管理是市场经济的产物，它与传统的房产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度上都有本质区别，主要体现在以下四个方面:(1)管理体制不同；(2)管理内容不同；(3)所管房屋的产权结构不同；(4)管理机制不同。

物业管理与传统房产管理在管理体制上的区别

传统的房产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行福利型的封闭式管理，管理单位为终身制。物业管理则是专业化企业通过市场由业主选择，以合同方式实行聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。

物业管理与传统房产管理在管理内容上的区别

传统的房产管理多年来一直以单一收租养房为主要内容，管理模式较为单一。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能全方位、综合性经营管理与服务，既管理又服务于人，以对房屋、设备、设施、绿地等管理为基础，同时以该物业的业主和使用人为核心展开各项服务与管理工作。

物业管理与传统房产管理在所管的房屋的产权结构上的区别

传统的房产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，使用人仅是承租者而不是产权人；而现在的物业管理所管理的房屋产权不是单一的，而是多元的，已形成国家、单位、个人(包括港澳台及外国人)都拥有产权。

物业管理与传统的房产管理在管理机制上的区别

传统的房产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系，物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理公司也有权接受或不接受选聘，在双方完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择，物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。

物业管理公司参与规划设计

为了保证日后的物业正常使用和管理服务上水平，物业管理公司一定要参与规划设计，其参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计上的种种问题或缺陷，并把它以咨询报告形式交给设计单位。

物业管理公司参与规划设计的要点

物业管理公司参与规划设计应注意提出的要点方面有；(1)配套设施完善；(2)水电供应容量问题；(3)安全保卫系统沃的垃圾处理方式；(5)消防设备的设置；(6)建筑材料选用等方面。

住宅建筑群规划布置的原则

住宅建筑群规划布置的原则一般有以下四个方面要求z(1)满足日照充分的要求，即住宅群布置前各排房屋距离达到设计规范要求，每一套住宅中都要有l~2间房屋满足日照要求p(2)达到通风良好的要求，要求建筑物门窗的方向应该与当地夏季主导风向垂直布置，从而得到良好的通风效果；(3)做到整洁宁静的要求1(4)满足庭院美观的要求。

住宅建筑群布置的基本形式

住宅建筑群平面组合的基本形式有四种：（1)行列式；(2)周边式；(3)混合式；(4)自由式。

行列式

所谓行列式，按设计规范要求的间距和一定的朝向成排布置建筑物。大部分住宅为南北向重复排列，使每户都有最佳朝向的房间。

周边式

周边式一般沿着街坊，院落周围布置建筑物。这种布置形式土地利用率较高，同时给住宅区庭院创造一个安静的环境。

混合式

混合式一般是采用行列式和周边式相结合的方法进行布置住宅。它可采取两者之长处，使住宅院落形成半开半封闭式。

自由式

根据基地的地形地貌以及周围环境等条件，而采取灵活布置建筑的形式，使住宅取得良好通风和日照的效果。

公共建筑规划的原则

公共建筑规划的原则基本要求有以下几项:(l)适当集中布置，使居民一次行动能达到多种目的；(2)符合人流走向，居民日常使用频繁的设施应当布置在居民上下班经过的地方，以方便居民；(3)服务半径缩小，使居民节省时间和路程:(4)不要干扰居民，对某些产生噪声、气味与污染等公建项目，应和住宅保持一定距离；(5)发挥经济效益，根据条件兼顾区内外服务，发挥服务潜力以获得更好的经济效益。

现代写字楼规划

要点根据现代写字楼高层化这一特点，使得其设计规划要注意以下两点:(1)高层写字楼所在地方必须交通十分方便，一般需要宽阔的马路相配合，这样使职员上下班、外出联系业务方便；(2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场，因为业主和租户都为企业，大多配有自己的车，这就需要有停车地方。

现代写字楼中的设施设备要求

现代写字楼对其设施设备要求很高，一般应包括以下七个系统：(1)电气设备系统；(2)通讯系统；(3)空调系统刊的运载系统；(5)给排水系统川的消防系统；(7)监控系统。

商业搂字的规划设计要求

商业楼宇的规划设计要求通常分为四个步骤20)商业圈分析；(2)楼宇位置确定；(3)楼宇外观设计；(4)商店内部环境设计。

商业圈的规模与形状

商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分:核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。

影响商业圈规模的因素

影响商业圈规模的因素很多，通常有以下几个主要因素：(l)商场经营品种种类。在地区性购物中心、百货商店的商业圈最大，服装店次之，超级市场及其他日用品商店的商业圈都较小。(2)受商店规模的影响，商业圈随着商店规模的扩展而增大。(3)竞争者的坐落位置对商场的商业圈有决定性影响。(4)顾客驱车或步行来购货的条件对商业圈的规模具有影响。

商业店址应具备的条件

一般地说，具有以下全部条件的是第一流的店址，一般的也要具备其中两条以上。(1)商业活动频度高的地区；(2)人口密度高的地区；(3)面向客流量最多的街道刊的交通便利地区:(5)接近人们聚集场所刊6)同类商店聚集的街区。

商业店面不宜选址的区域

商业店面不宜选址的区域主要是：(1)快速车道边；(2)周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域；(3)同一地区、层高地方。

商店外观设计

商店外观设计一般有三种形式:1)封闭型；(2)半开放型；(3)开放型。

商店外观的封闭型

商店外观的封闭型是指商店面向大街的一面用橱窗或有色玻璃遮蔽起来，入口尽可能小些。一些经营高档商品，如珠宝翠钻、影像设备的商店多采用这种形式。由于这类商店接待对象为少数有钱人，所以橱窗设备等不必太突出，要让街上行走人难以看到店堂内部，给顾客创造良好的主购环境。

商店外观的半开放型

商店外观的半开放型一般是商店入口适中，玻璃明亮、橱窗低位配置，使消费者人大街上一眼就看清店堂内部，不知不觉也被吸引人店内。经营化妆品、服装等中高档商品的商店都采用这种形式。

商店外观的开肢型

商店外观的开放型一般是指商店正对大街的一面全部开放，没有橱窗，顾客出人自便，没有任何障碍。在国外，出售食品、水果、蔬菜和小百货等低档日常用品的商店常采用这种形式进行店面处理。

商店店面设计的主要内容

商店店面设计的主要内容是:(1)立面整体造型；(2)人口处；(3)照明刊的橱窗；（5)招牌与文字；(6)门面材质的选幸；(7)整体装饰；(8)绿化川的室外地面是计等。

商店内部环境设计内容

商店内部环境设计内容主要有：（1)装饰材料选用；(2)货柜货架设计；(3)照明设计刊的声响控制设计；(5)色彩设计川的气味调节设计；(7)商店绿化等。

物业管理公司参与工程监理的意义

物业管理公司参与工程监理的意义十分重大，具体体现在以下几个方面:(l)有利于物业良性开发；(2)使工程质量多了一份保证川3)保证建筑移交后的管理到位和连续性。

物业管理公司参与工程监理的内容

物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是（1)协助建设单位与承建单位编写开工报告；(2)审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见川3)审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量刊的检查工程使用的材料、构件和设备的质量；(5)检测工程质量、处理质量事故；(6)检查安全防范措施；(7)整理合同文件和技术档案资料；(8)提出竣工验收报告沃的在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题，督促保修。

物业装修

装修是指楼宇竣工交付使用，业主或使用人办理完人住手续以后，在正式人住以前，根据自己特点和要求，对所购(所租)的房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时住用户调换房后，新住户往往又要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新进行装修。人们常常习惯上把它称之二次装修。

二次装修特点

二次装修是在原来房屋初装修的基础上进行的，因此它具有以下与一般装修不同的特点：(1)二次装修必须符合原楼宇设计时工程技术规范与技术指标；(2)二次装修一般是在楼宇已有人住业主或使用人的情况下进行的，因此施工时应尽量避免或减少对他们造成的影响；(3)对施工人员的技术及素质要求比较对物业管理公司管理增加难度；中的防火要求特别重要。

二次装修的操作程序

二次装修的操作程序是:(1)住用户装修申报；(2)物业管理公司审批；(3)装修单位施工；(4)物业管理公司验收。

装修施工责任书

为了加强对装修工程的管理，确保工程质量和住宅小区(大厦)内的正常工作、生活秩序，物业管理公司与装修单位签订施工责任书，必须明确有关规定。