第三篇 物业管理与房地产开发(房地产开发与经营 房地产开发与经营)

(三)房地产开发与经营

土地征用

指政府或者政府授权的机关，依照法律规定将土地收为公用。按《土地管理法》规定，征地是因国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，被征用的是集体所有的土地，征地申请人是列入国家固定资产技资计划的或者准许建设的国家建设项目的建设单位。建设单位必须持批准建设文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地，经征用的土地，其所有权属于国家，用地单位只有使用权。用地单位应向被征单位支付土地补偿费和安置补助费。被征土地上有附着物和青苗时，按省、自治区、直辖市规定标准补偿。《土地管理法》还规定，城市集体所有制单位进行建设，需要使用土地的，按照本规定办理。

征用土地程序

指国家因建设需要，征用集体所有的土地的法定手续。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征用土地需经过以下步骤:(l)申请选址。用地单位持经批准的建设项目设计计划任务书或上级主管机关的有关证明文件，向拟征地所在地的县、市土地管理机关申请，经县、市人民政府审查同意后进行选址。在城市规划范围内选址，还应当取得城市规划管理部门同意;使用河滩地，还需经水利、水产和交通部门批准。(2)协调征地数量和补偿安置方案。建设地址选定后，由所在地的县、市土地管理机关组织用地单位、被征地单位以及有关单位商定预计征用的土地面积和补偿、安置方案，签订初步协议。一般地，征用国有荒山、荒地、滩涂以及其他单位使用的国有土地，实行无偿划拨;收回社队长期耕种的国有土地，则应根据具体情况给予适当补助。(3)核定用地面棋。建设项目的初步设计经批准后，用地单位持有关批准文件和总平面布置图或建设用图，向所在地的县、市土地管理机关正式申请建设用地面积，按征用土地的审批权限经县、市以上人民政府审批核定后，在土地管理机关主持下，由用地单位与被征地单位签订征用土地协议。(4)划拨土地。用地申请和征地协议经批准后，所在地的县、市土地管理机关向用地单位核发用地许可证，作为办理征地拨款，施工报建手续和申报缴纳耕地占用税的凭证，根据计划建设进度一次或分期划拨土地，并督促被征地单位按时移交土地。(5)颁发土地使用证。用地单位在工程竣工后，应立即向县、市土地管理部门申报验证，在该建设用地性质和占地面积符合初步设计批准文件的前提下，同时经环保部门签署该建设项目符合国家环境保护有关规定的意见后，由土地管理部门发给建设单位正式土地使用证书，作为用地的法律凭证。

树木补偿费

指国家征用土地时，按规定弥补地上树木所有者所受损失的费用。树木补偿费的标准，成材树一般按木材价格，不成材树按木柴价格，小树按树秧价格，果树按产量计算补偿费。果树产量根据干、鲜果不同树种，分别按5~7年计算。但是占用森林林地时间不超过1年的，根据《中华人民共和国森林法实施细则》的规定，可以适当降低补偿标准。树木补偿费的具体补偿办法，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，由各省、自治区、直辖区人民政府制定。

青苗补偿费

指征用土地时，对地上青苗支付的补偿费用，青苗是指从播种后到收获前生长在农田里的农作物。按种类划分，可以分为大田作物、经济作物和杂粮蔬菜三大类别，还可以分为短期作物和多年生作物两大类;按生长阶段划分，可以分为播种初期、发育生长期和成熟期三个阶段。青苗补偿费的确定标准，可以依青苗的不同种类或不同生长阶段，结合青苗的实际价值加以计算，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府加以确定。如广东省制定的青苗补偿标准是:属短期作物，按一次产值补偿;属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿;人工林地和零星树木按实际价值计算。

迁坟补助费

指由用地单位支付的被征用土地上的坟墓迁移的补助费。早在1958年，国务院发布《国家建设征用土地方法》中就指出:被征用土地内的坟墓需要迁移时，由当地人民委员会通知坟主迁移，用地单位应当发给适当的迁葬费，并照顾当地的风俗习惯妥善办理。1982年《国家建设征用土地条例》中又重申:被征用土地上的坟墓，由用地单位报请当地人民政府公告坟主迁移，并支付迁坟费。

拆迁

指为了城市新建的需要，将建设区内原有建筑物，其他附着物拆除、迁移的工作。拆迁工作是城市开发前期工作重要的一环。根据国家及地方有关拆迁法规的规定，拆迁工作的程序是:建设单位持国务院主管部门或城市人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，向城市土地管理部门提出建设用地申请，城市土地管理部门根据规划和建设项目要求划拨土地z建设用地划拨后，建设用地所在地区的人民政府或土地管理部门应会同有关部门停止受理拆迁范围内的户口迁人和停止拆迁范围内的工程建设;政府有关主管部门组织建设单位同原用地单位或居民协商拆迁安置、还建以及生活补助等条件，签署协议:建设单位落实开发资金，申报办理土地使用证，执行拆迁、还建和补助协议，领取施工执照;开工实施括迁。拆迁的具体办法，由各地区根据本地区的具体情况确定。一般有以下几种方法:(1)由政府统一征地;(2)依靠政府动员搬迁;(3)发动搬迁户投亲靠友，自行解决住房刊的开发公司与开发区所在地人民政府联营，由当地人民政府负责动迁贝劳动力安置。

房屋拆迁人

指国家建设征地范围内被拆迁房屋的所有权人及使用权人。包括:(1)公、私房屋的所有权人;(2)房地产部门直接管理的公房的住户;(3)单位自管公房的住户1(4)私房住户。租赁住户应持有租赁合同及户口簿。拆迁范围确定以后迁入的户口及分立的户名以及分租、转租等均不承认其为拆迁人。拆迁人应服从国家建设需要，按规定迁离征地范围;拆迁人有权要求赔偿损失及妥善安置。

拆迁安置办法

对征地拆迁范围内住户给予搬迁安置的各种规定，由各省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关法律、法令，结合本地区的实际情况制定。拆迁安置的总原则是既要保证建设需要，又要对被迁单位和被迁户进行合理安置。拆迁安置办法一般分总则、拆迁居民房屋的安置、拆迁单位房屋的!安置、拆迁农村社员房屋的安置、其他拆迁的安置和违法处理等几个部分，其内容包括:拆迁安置的主管机关、适用范围、房屋划价、安置对象、安置标准和具体安置办法等。

一次性安置

指拆建人对搬迁户进行永久性安置的一种安置措施。房屋拆迁安置有一次性、二次性之分。与二次性安置相比，一次性安置既可以减少居民不反复搬迁的费用及麻烦，又可以简化建设单位的安置工作。因此，在条件许可的情况下，应尽量采取这种安置方式。

二次性安置

指拆建人对搬迁户先做临时安置，在一定时间内再进行正式安置的一种安置方式。建设单位为了加快建设速度，一时无法为拆迁户提供合适用房时，经房地产管理部门审查批准后，可以先对拆迁户进行临时安置，待腾出或建成安置用房后，再对拆迁户进行正式安置。采取这种安置方式应注意:临时安置居住时间不得过长，并且拆迁人应事先与搬迁户商定正式安置用房的时间。具体做法由各省、自治区、直辖市的建设拆迁法规加以规定。

非住宅用房安置

指房屋拆迁中，对机关、团体、企业、事业等单位的生产、办公、仓库、营业用房的安置。根据各地拆迁法规的规定，非住宅用房安置应贯彻"拆一还二"的原则，即拆多大面积还多大面积，一般不增不减。安置用房一般由建设单位按拆除房屋的建筑面权拨给相应的投资材料，由被迁单位挖掘土地潜力自行迁建，也可由建设单位在城市规划管理部门批准的地区内负责迁建。

佳宅用房安置

指拆迁居民户的住房的安置办法。建设单位因国家建设需要，必须拆除居民户的住房时，应为搬迁户准备好安置用房。各省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关法律相继制定的拆迁法规，均对住宅用房安置问题做了相应的规定。根据各地拆迁法规的精神，安置用房原则上不超过被迁户原住房面积数量。至于安置多少面积为宜，主要根据原住房屋和安置房屋的地段、结构、质量、设备条件、家庭人口、原住面积等不同情况而定。具体应做好以下工作：(1)确定分房人口。被拆迁户中需要安置住房的人口，一般应以常住户口，即有正式户口，有居住房屋的居民为计算单位。但是，家庭成员中在部队服役的战士、户口在本市学校或工作单位住单身宿舍的学生或职工，也应计入分房人口;虽有正式户口，但元居住房屋的居民，则不能计人分房人口。(2)确定安置标准。安置房屋，原则上不超过被拆迁户原住房屋面积数量，被拆迁户原住房面积数量的计算，私有房屋以产权证标明自住的数量为准，租住公房以承租数量为准。被迁户原住房过宽的，其安置房应适当压缩，不保证原住房面积数量;被迁户原住房严重拥挤不便的，按其家庭人口情况给予适当照顾。(3)考虑家庭人口的构成。被迁户有已满一定年龄的子女或其他单身成员的，应根据不同情况考虑是否分室安置。一般原则是"异性分室，同性不分室"，但子女达到一定年龄(如北京市规定男年满26周岁，女年满24周岁)，而又未婚的，无论同性或异性，都可分室安置。(4)鼓励被迁户迁往郊区或新辟住宅区。被迁户自愿迁往郊区或新辟住宅区的，安置用房面积可从宽照顾。

冻结户口

指为使征地和拆迁工作顺利进行，经政府部门批准，由公安机关采取的，暂时在征地拆迁范围内禁止户口迁人的措施。根据各地拆迁法规的规定，冻结户口的一般步骤是:市规划局在批准拆迁房屋后，应立即通知因用地需要拆迁房屋的拆迁单位，并同时通知所在地的区、县人民政府，区、县人民政府接到通知后，应立即通知所在地的公安机关停止受理拆迁范围内的户口迁人，并确定冻结户口的时间。公安机关自接到通知之日起，在拆迁范围内除出生、结婚、复员等特殊情况经批准可人户外，其他迁入、分户、换房等均暂不予办理。

"钉子户"

指已由建设单位依法进行了合理安置和补偿，仍以各种借口拒不搬迁的拆迁户。对于"钉子户"，除加强宣传教育外，对于拒不搬迁，影响极坏，后果严重的，还应以行政和法律手段强制其搬迁。各地的拆迁法规以及国家有关政策、法令、条例对此均做了相应规定。如《北京市建设拆迁安置办法》规定:被迁户已由建设单位依法进行合理安置，又经其上级机关和所在单位动员仍拒不搬迁的，由所在地区房地产部门裁决，限期搬出。当事人不服，可在限期内向所在地区人民法院起诉z期满不起诉又不搬迁的，由所在地区房地产管理部门提请人民法院依照民事诉讼程序强制执行。因拆迁户拖延不搬迁，造成建设单位经济损失的，建设单位可向其所在地区人民法院起诉，要求赔偿。

拆迁还建费

指用地单位因征地为搬迁户拆房、迁移、重新建房所需的费用。拆迁还建费主要由三部分构成：(l)拆除费。即拆除原有建筑物、构筑物所需的费用，具体地说，就是拆除原有建筑物、构筑物的最佳可行方案的绝对成本。在计算成本时，应当综合考虑建筑物、构筑物的质量、结构、面积、拆除技术和时间要求等因素。(2)迁移费。即搬迁原土地投资及与之相关的其他固定资产所需要的运输、装卸等费用。迁移费以实际需要的费用为准。(3)还建费。即根据原有建筑物、构筑物的质量、结构、建筑面积等因素，给予原土地使用者的重新建设投资，这是拆迁还建费中比重最大的一部分，其计算方法为:还建费等于建筑物剩余使用年限乘以每年折旧定额所得的积，再加上土地费用。

生产生活补助费指用地单位对搬迁人在拆迁期间生产

受到的损失和生活影响所给予的补偿费用。具体说，对居民拆迁的生活补助，以动迁天数及拆迁给居民生活造成不利影响的程度而定。动迁天数是指原有建筑物拆除到还建建筑物竣工的这一段时间。对生产经营单位的补助标准，以拆迁期间内企业及其职工收入的实际损失为准，用公式表示为:生产生活补助费等于企业及其职工拆迁前平均每日收人额减去企业及其职工拆迁期间平均每日收入额再乘以动迁天数。

单位房屋拆迁补偿

指拆除机关、部队、学校、企事业单位、人民团体等单位自用的房屋的补偿办法。具体做法有z(1)以房换房。即由建设单位按照原房屋的建筑面积和质量等指标建设房屋交给被迁单位，新建房屋产权也移交给被迁单位。(2)作价补偿。即由建设部门按照市房地产管理部门制定的补偿标准计算出原房屋产价补偿给被迁单位，或者折合成相应的投资和材料，由被迁单位自行迁建。(3)建设单位建房安置。即由建设单位在城市规划管理部门批准的地区内新建房屋，安置原房屋的使用户。如果原产权单位要求保留新建房屋产权，应向建设单位偿付新建房屋投资减除原房屋产价后的差额;如果原产权单位不要求保留新建房屋产权，建设单位不予补偿，新建房屋的产权归国家所有，由房地产管理部门经营管理。此外，建设单位还应当对被拆迁单位停产、停业的经济损失，予以合理排偿。

公有房屋拆迁补偿

指拆除房地产管理部门经营的房屋的补偿办法。按照各地人民政府颁发的拆迁法规的规定，公有房屋拆迁的补偿办法有以下几种:(1)以房换房。即由建设单位按拆迁房屋的建筑面积和质量标准，新建安置房屋，并将新建房屋的产权按国家规定交给房地产管理部门经营。采取这种办法时，建设单位将产权移交后，不再另行补偿。(2)作价补偿。即由区、县房地产管理部门按照市房地产管理部门制定的补偿标准计算原房屋的产价，由建设单位予以补偿。

农村私房拆迁补偿

指国家因建设需要拆除农村私有房屋时，由建设单位给予原房主的合理补偿。目前，国家对于农村私房拆迁补偿问题，尚无统一的规定。有关的规定散见于各地区根据国家有关政策、法律、法令的规定，结合本地区实际情况所制定的拆迁法规中。如《北京市建设拆迁安置办法》、《上海市拆迁房屋管理办法》、《天津市城市建设拆迁安置办法》以及《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》等，均对农村私房拆迁补偿问题做了相应的规定。概言之，农村私房拆迁的补偿办法主要有两种:一种是易地原拆原建的办法。这是农村私房拆迁的最常见的补偿办法，其对象主要是农村社员(包括半工半农户)的自住房屋。具体做法上，既可按照先建后拆的原则，由用地单位建筑面积和质量大体相等的房屋，也可以本着充分利用原房旧料，按照原拆原建的原则，由建设单位补助工费和提供建筑材料，由社员自行迁建或由建设单位委托生产队包建;或者在社员自建和生产队包建有困难时，由建设单位负责迁建。另一种是作价补偿的方法。其对象主要是社员的出租房以及与自住房相关的门楼、院墙、猪舍、棚子等附属建筑物。对于上述社员出租房和有关的附属建筑物，建筑单位不再负责迁建，可按房地产管理部门关于原拆原建的标准作价发给房屋所有者。房屋所有者需要原房旧料，可自行拆除，建设单位只发给拆房工费，不发房屋价款。

私房拆迁补偿

指国家因建设需要拆除私有房屋时，由建设单位给予原房屋所有人的合理补偿。根据国务院颁发的《城市私有房屋管理条例》的规定，城市私有房屋困国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿。私房拆迁补偿的方法有以下几种:(l)以房换房。即由建设单位提供与原房相当的房屋与被拆迁户对换所有权，双方不相找补，建设单位也不再另行安置住房。采取这种补偿方法时应注意遵循等价对换的原则，建设单位所提供的房屋的质量、面积、成色、地区位置，应与原房大致相当或者价值相等，否则，还需按当地房屋估价标准进行拆迁后相互找补差额。(2)易地重建(易地原拆原建)。即建设单位主要利用原房旧料，按原房的结构、面积和质量易地重建交还拆迁户，重建房屋的所有权属于拆迁户，建设单位不再给予补偿，也不再另行安置住房。采取这种补偿方法时应注意，建设单位应尽可能照原样修建，并注意保证质量。若因异地原拆原建而降低了质量，应给予适当补偿。(3)易地另建。即建设单位易地另建住房安置拆迁户，原房作价补偿，作价的标准，凡是当地房管机关有统一估价标准的，双方当事人必须根据原房的结构、年代、成色、面积、地区位置等，在规定幅度内协商作价，并报房管机关核准，或者由房管机关派人勘查估价。当地没有统一估价标准的，双方当事人应在房管机关主持下，根据公平合理的原则协商补偿金额。如果房屋居住人在拆迁范围外还有住房，或准备外迁，不需要拆建人安置住房的，补偿金额应高于需要安置住房的标准。

房屋拆迁许可证制度

经过主管部门认真审查，认为拆迁具有合法性、合理性和可行性后，发给拆迁人房屋拆迁许可证。主管部门发证前主要审查内容有:进行建设的批准文件是否齐全、有效;确定的拆迁范围和对象是否与国家规定要求相一致;用于拆迁的资金是否落实;临时周转房准备得是否充足;拆迁的期限和步骤是否切实可行等。房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证，获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

房屋拆迁形式

根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁的形式通常有三种z统一拆迁，自行拆迁和委托拆迁。

统一拆迁

指城市人民政府或由其指定的行政主管部门，对具体拆迁项目实施统一的组织管理。

自行拆迁

指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿的行为。

委托拆迁

指房屋拆迁专职机构，接受拆迁人的委托而实施的房屋拆迁行为。其中拆迁入是委托人、房屋拆迁专职机构是被委托人。

房屋拆迁协议

为了保证拆迁工作开展，拆迁人和被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定当事人双方的权利和义务。

房屋拆迁补偿

对象房屋拆迁补偿关系到当事人的经济利益，拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。补偿对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用权人。

房屋拆迁补偿范围

根据规定拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

房屋拆迁补偿形式

根据从城市房屋拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿方式主要有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式。

房屋拆迁货币安置

拆迁者根据所拆迁房屋及有关附属设施情况，按照有关标准一次性以货币形式支付给被拆迁人，让其自主购买住房。货币安置方式在1997年天津在旧城改造中进行了尝试，取得了较好的成果。

拆迁营业用房安置

对于城市居民日常生活服务所必要的粮、油、煤炭、菜场、修理等商业网点设施拆迁，拆迁人应按原面积新建或互换商业网点进行安置。需要临时过渡的，拆迁人应提供临时过踱用房;被拆迁人自行临时过搜，拆迁人应补给一部分搭建临时过渡房的费用。