第三篇 物业管理与房地产开发(房地产开发与经营 房地产开发过程的主要参与者)

二、房地产开发与经营

(一)房地产开发过程的主要参与者

开发商

房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。

资质一级企业

自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元，有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人，设有高级工程师职称的总工程师，高级会计师职称的总会计师，经济师职称以上(含经济师)的总经济师，工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有五年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续四年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%。

资质二级企业

自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元;有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人;工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;具有三年以上从事房地产开发的经历;近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资;连续三年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%。

资质三级企业

自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元，有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人，工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员，具有三年以上从事房地产开发的经历F累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面桐，或累计完成与之相应的房地产开发投资，建筑工程质量合格率100%。

资质四级企业

自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元;有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人;工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。

资质五级企业

(只限于在本地区范围内的村镇从事房地产开发)自有流动资金不低于30万元，其他具体标准由省、自治区、直辖市建设行政管理部门制定。

金融机构

房地产开发过程需要大量资金投入，而开发融资的主渠道便是金融机构的贷款支持，因此房地产开发之中，少不了金融机构的参与。

建筑承包商

房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。

政府及政府机构

政府及政府机构在房地产开发过程中，既有监督、管理的职能，又提供有关服务。房地产开发商只要进行开发就不断地和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可，销售许可证和产权证书等。政府除了各个职能部门进行管理之外，还通过颁布一系列的法律、法规和制定一系列的具体的开发、经营、税收等规定来管理房地产开发行为。因此，政府及政府机构在房地产开发过程中，也是一个积极的参与者。

专业技术顾问

由于房地产开发过程相当复杂，大多数开发商不可能有足够的经验和技能来处理开发过程中遇到的各种问题。因此开发商在开发过程的不同的阶段聘请专业顾问公司提供咨询顾问服务。有些大型房地产开发公司内部，还聘用许多专业技术人员为其提供技术支持，通常这些专业技术顾问有:建筑师、结构工程师、设备工程师、经济师、估价师、律师与代理人等。