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37、《最高法院关于商品房买卖合同纠纷问题的解释》中开发企业应注意的两个问题
关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中开发企业应当注意的二个问题。
一、广告不能瞎吹了
高法解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
律师点评：
“合同法”第14条关于要约的规定，如果销售广告内容的对象已特定化和具体话，高法解释明确规定将该内容视为要约。双方合同一经签订，该广告内容可作为合同的一部分。如果合同里没有对“小区绿化面积、楼间距、车库、健身等”作规定，而在广告上有，那么广告上的内容可视作合同内容。一些房地产广告用小字注明“此广告最终解释权在开发商”，原则上不影响对该广告属于要约还是非要约邀请的判断。
二、六种情形明确双倍赔偿。
高法解释第八、九、十四条规定：导致合同目的不能实现的，或导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（六）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
律师点评：
上述惩罚性赔偿责任的制定，是以合同法第113条和消法第49条为依据的。在司法实践上肯定了惩罚性赔偿责任原则适用于商品房买卖合同。使得购房人在一些情况下为争取双倍赔偿取得了依据。因此开发企业在房屋的销售过程中，一定要注意规范其相关行为，以免导致惩罚性的赔偿。
38、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？
严格履行拆迁协议是拆迁当事人的义务???被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？
【案情】
原告：某市房地产开发公司
被告：丁先生
经有关部门依法批准，原告在某大街一带进行拆迁工作。被告所有的房屋在拆迁范围内，全部由被告一家自行居住。经原告与被告协商，双方就被告所有的房屋的拆迁事宜决定采取产权调换的方式进行拆迁补偿并订立了产权调换协议，协议规定，原告为被告提供两居室一套、三居室一套作为产权调换。在原告偿还被告的房屋面积相等的部分内，被告应当支付给原告差价款每平方米人民币 1450元，原告与被告产权调换房屋建筑面积不足的部分，由被告按照市场价格结合成新支付给原告，原告还应当支付给被告房屋附属物的补偿费。协议订立后，被告如期搬家，并将其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后，被告以协议规定的房屋差价款不符合有关规定为由拒绝支付差价款。经房屋拆迁主管部门确认，被告与原告订立的拆迁协议规定的房屋差价款符合有关规定。原告因与被告就产权调换协议规定的房屋差价款的支付发生争议，经双方协商未能解决，特诉请人民法院处理。原告诉称：其与被告订立的拆迁协议规定，被告应当在人住补偿用房之日起 3个月内缴纳协议规定房屋的差价款，现规定的期限已过，被告至今仍然拒绝缴纳，请求人民法院判决被告支付房屋差价款。被告辩称：其与原告订立的拆迁协议规定的房屋差价款不符合有关规定，因此被告不能按照协议的规定缴纳房屋差价款。一审法院经审理认为：原告与被告订立的拆迁补偿的议符合有关规定，因此双方均应当按照拆迁协议的规定履行拆迁义务，被告拒绝按照拆迁协议的规定支付房屋差价款没有依据，人民法院不予支持。据此依据《民法通则》第 111条的规定，判决被告应当在判决书生效之日起 1个月内向原告支付房屋差价款。一审判决送达后，被告不服提起上诉。二审人民法院以原判理由判决驳回上诉，维持原判。
【评析】 本案是由于被拆迁人在房屋调换中拒绝支付差价款而引起的诉讼纠纷。拆迁补偿的形式采取产权调换的，在拆迁人和被拆迁人协商进行产权调换的过程中，拆迁人往往要求被拆迁人一次性付清产权调换的差价款，而被拆迁人往往要求分期付清差价款，这样就因付款方式发生争议。此外，从实践中来看，被拆迁人进行产权调换，其对拆迁产权调换需要付差价款的准备不足，因此拆迁实践中因产权调换差价款的付款方式发生争议的比比皆是。
从法律上讲，拆迁人和被拆迁人协商进行产权调换的，其协商行为是民事行为，根据我国民法的有关规定，拆迁人和被拆迁人可以协商采取分期付款的方式进行差价款结算。如果被拆迁人不能一次性付清差价款的，房屋拆迁主管部门可以根据实际情况裁决被拆迁人在一定期限内付清差价款。本案中原告与被告在房屋拆迁补偿方式上经协商达成以产权调换的方式进行拆迁补偿的产权调换协议，并在协议中约定被告支付给原告房屋差价款的数额和方式，双方订立的拆迁协议符合法律规定，协议一经订立便对双方都产生约束力，双方都应当严格履行。被告无故拒绝给付差价款的行为属违约行为。本案中的一审、二审人民法院的处理是正确的。
【律师提醒】
开发商在进行房地产开发前，往往会碰到拆迁的问题，而当拆迁的对象是自然人时，相关的工作更是难以开展。正因如此，开发商与拆迁对象达成的任何协议都必须书面化，同时，在签订协议时一定不能违背相关的法律规定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一样，在维权的过程中立于不败之地。
39、一般的房屋均可以自由买卖，但下列房屋是不能买卖的
一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，下列房地产不能买卖：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
以出让方式取得土地使用权，转让房地产时不符合该法第三十八条，该第三十八条规定的条件是指本文脚注规定的条件。
二、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
因此，在转让设定抵押权的房屋时，抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，未履行这一手续的，该房地产不得转让。
三、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出卖租赁房屋时，未在合理期限内通知承租人的。
四、土地所有权
五、法律限制转让的土地使用权
六、应当经批准的买卖未经批准的情形
划拨国有土地使用权上的房屋及其附属物
集体建设用地上的房屋及其附属物
军产房屋
宗教房屋
代管房屋
七、其他