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26、订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金
[人民法院报上登载案例] ：
2004年6月7日，原告王某与被告某公司的销售代理商A公司签署了订购被告8号独立别墅的协议，约定原告在协议签订之日支付协议款30万元，房屋暂测面积为347平方米，单位价格以公开发售价目表为准（后A公司销售经理在该协议书上添加了单价6200元/平方米）。同时约定，原告在接到被告通知后三日内给予回复，如认购，则协议款转为房款，并在三日内签订预售合同；如原告放弃，则被告将协议款无息退还原告。2004年6月14日，原告向被告方支付了现金30万元。2004年8月24日，被告某公司及A公司联合向原告发出“关于变更住宅VIP协议主体的通知”，声明A公司与被告间的代理销售合同终止及原A公司签订的协议主体变更为被告并继续有效。当原告与被告协商签订预售合同时，被告发现因自己与A公司工作交接中的疏忽，原告所订房屋已于2004年8月13日卖与他人。因双方无法就诉争房屋签订预售合同，对赔偿问题又未能协商一致，故原告起诉至法院，请求判令被告履行协议，与原告签订正式的房屋预售合同；否则，应双倍返还原告已经支付的30万元房屋定金。
[析法 ]
本案的争议焦点主要是双方所签协议的性质及30万元协议款的性质。法院经审理后认为，从协议的内容来看，该协议虽约定了面积、楼号和价格（确切地说在价格上尚不能视为双方达成了合意），且签订协议时销售方也取得了预售许可证，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的条件，故该“协议”的性质应为商品房认购书，而非商品房买卖合同。
对30万元“协议款”可否认定为定金，从形式上分析，定金是一种担保形式，必须明确约定，而本案“协议”中只是约定为“协议款”，在收条上为“现金”，并无定金的约定。从内容上分析，“协议”中对该30万元的约定内容也不符合定金的性质。故该30万元不能按照定金的性质处理。综上所述，虽然未能签订预售合同的过错在被告方，但原告要求被告双倍返还30万元并赔偿差价损失的请求缺乏相应的证据，只能请求被告返还30万元本金及相应利息损失。由于诉争房屋已为善意第三人取得，故原告要求被告与其就该房屋签订预售合同已无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决被告返还原告协议款人民币30万元，并赔偿原告相应利息损失，对原告的其余诉讼请求不予支持。
[答疑 ]
商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书不同于商品房买卖合同，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。两者之间系预约与本约的关系。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本约合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。本案中，该协议中内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定条件，因此，该协议应视为商品房认购书，原告无权要求被告履行交付房屋的义务。
至于30万元协议款的性质认定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果双方对款项的性质未作明确的约定，则不能当然推定款项就是定金。如果没有约定定金字样，如果想认定款项的性质为定金，必须通过约定的内容来体现。本案中，从双方签订协议的内容来看，原告交付的30万元协议款并非定金，而是订金。这两者虽只是一字之别，但产生的法律后果大相径庭。定金是一种法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，销售商不履行合同的，应双倍返还定金。而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。所以，若双方未能签订房屋买卖合同，买方并不能主张双倍返还，只得请求返还订金。
27、已交付的房屋出现质量问题的，买受人能选择退房吗？
房屋出现质量问题，作为买受人能否退房是要视具体情况而定的。
根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》的规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这也就是说，因房屋主体结构质量不合格，严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。而房屋在房屋交付后，出现了质量问题但并不属主体结构方面的问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，则由出卖人来承担修复责任。
在这里律师需要提醒的是，并不是房屋出现了质量问题一定会导致解除合同（退房）这一后果发生，买受人一定要在查明相关事实的情况下，合理地维护自己的权益。
28、购房户应交配套费吗?
[案例]王先生与一开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定2005年6月20日交房，王先生如期去办理交房手续，被告知，除交清购房尾款外，要交配套费3800元。王先生称，签合同后，因要办理银行按揭和合同备案手续，所有的合同均在开发商手中，当拿到合同后,发现合同的第五条处贴了一张要交纳配套费的纸条。购房户应交配套费吗？
[解答]经查看，王先生与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》, 发现合同第五条处贴有一个字条，上面写有“交房时，除交清购房尾款外，要交配套费3800元,分别是管道煤气2500元,可视对讲机500元,水表电表安装400元,有线电视安装费280元,一年有线电视使用费120元。”但双方均未签名盖章;第五条计价方式与价款的第三项中 “出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用”的内容仍保留.依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款和非格式条款不一致的，应当采用格式条款的规定，王先生应支付配套费3800元。问题在于写有“配套费”的纸条是否合法，是否合法有效，是否为双方意思表达，难以认定。这是因为，一是，“配套费”是商品房价格的组成部分。
配套费是以价内的形式收取，还是以价外的形式收取，应当在合同中时行约定。在2004年新版的《武汉市商品房买卖合同》第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。”的内容，是为了避免交房时因“配套费”收取问题而产生纠纷，提醒购房人注意价外费用收取的问题，同时，引导开发商在签合同时将配套费采用包含在房价内收取。二是合同签订后，因合同备案或购房户要办理银行按揭,《武汉市商品房买卖合同》均由开发企业拿走。为了避免合同内容增减，购房人应将已签合同复印，要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件原件完全一致”字样，并双方签字盖章，署明日期。待开发商办妥相关手续后将合同原件退回时,购房人应将退回合同原件和复印件进行核对无误后,收取合同原件。王先生所反映的问题就出在此环节。三是配套费中的使用性质的费用（如有线电视的收视费等），除开发商书面承诺或在合同中约定了不收使用费的情况之外，使用费均应由购房人支付。
