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31、签《房屋认购书》流程
购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少算恰当，并无一定标准，视个人需要而定，由双方协商。
发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。
在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。
认购书主要内容包括：
1、认购物业；
2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。
在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理
[案例]：张先生购买了某小区的一个车库，合同中约定层高2.4米。车库交付时，张先生 发现该车库进门口高度较低，越野车无法开进车库。双方在签定的《武汉市商品房买卖合同》中未对车库进门口高度进行约定，张先生问该如何处理？
[解答]：《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。张先生与开发商签订的商品房买卖合同中未对车库进门口高度进行约定，该车库未约定的各项技术指标应以批准的规划设计方案为准。开发商交付车库时，张先生应查验车库进门高度是否与批准的规划设计方案相符。如果车库进门口高度与批准的规划设计方案相符，开发商不应为越野车无法进出车库承担责任，张先生可与开发商协商，寻求妥善的解决方法；如果开发商在出卖车库后擅自变更了规划设计，造成车库门高度减少，影响越野车无法进出车库，张先生可依据签定的《武汉市商品房买卖合同》第十二条的约定进行处理。
33、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？
[案例]黄先生与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，2005年3月31日交房，交房条件为该商品房经综合验收合格。但开发商在近日交房时出示不了综合验收合格的证件。开发商的这种做法合法吗？
[解答]
一、黄先生与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中对交房期限及条件、逾期交房的违约责任均作了约定。交房期限定在2005年3月31日，交房条件选择了该商品房经综合验收合格。依据2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）的规定，已取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，房地产开发主管部门即市开发办自2004年5月19日起不再组织相关部门或者单位对房地产开发项目进行竣工验收和竣工综合验收。因此，黄先生与开发商签订的合同中约定的综合验收自然取消。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，开发商应按照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后方可交付使用。同时，开发商还应按照合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺进行交付。
二、黄先生与开发商约定交房时间为今年3月31日，因延期交房原因不明，难以认定责任。
（1）在履行合同过程中，遭遇不可抗力以及出现合同约定的特殊原因（必须取得相关管理部门或单位出具的证明），开发商应在合同约定的期限内告知购房者后方可据实予以延期交房。
（2）开发商既无特殊原因证明，又不具备交房条件，则开发商应按出卖人逾期交房的违约责任承担法律责任。
（3）开发商具备按期交房条件，是因购房者与开发商就竣工综合验收问题而未能办理房屋交接手续，开发商不承担延期交房责任。
34、签合同注意按揭贷款的约定
余先生问：我与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，首付房价款后，余款委托某开发商办理按揭贷款手续。同时，合同还约定交房时间为2005年3月28日。但交房时出卖人必须付清房价款后方可交房。日前，我看到别的客户陆续进房，我要求某开发商不仅将房交给我，还要承担延期交房的违约责任。某开发商说：你的按揭贷款手续现在才办完，待款进公司帐上后才能交房给你，公司不承担延期交房责任。请问开发商的说法对吗？
答：余先生与某开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定。宋先生首付款缴纳后，因某开发商未在交房前将宋先生的房款尾款办妥按揭贷款手续，不向宋先生交付房屋的行为，是符合双方合同约定的。因此某开发商就不存在延期交房的责任。
那么如何避免此类事情的发生呢？
一、买受人在签订合同时，涉及房款余额按揭贷款的，建议在合同第六条3贷款方式空格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买受人在XX银行办理完按揭贷款手续”。同时在第七条买受人逾期付款的违约责任中第二种处理方式中约定“因买受人原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金；因出卖人的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本条第一种处理方式的约定向买受人支付违约金；因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协商，另签补充协议”。
二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾期或不能办理按揭贷款的违约责任等问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。
三、办理完按揭贷款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户；约定按揭贷款时间建议在一个月以上。
买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生了纠纷，有相应的条款约定进行处理。
35、消费者买房需要注意三点
自上月市开发办公布询问电话以来,接到近100个咨询投诉电话,经过调查核实有两种情况应引起消费者注意：
一、消费者在交购房定金或签署《武汉市商品房买卖合同》前必须经历“三个环节”。
2000年市开发办针对武汉市商品房买卖活动提出在买房要看“五证”。随着房地产市场的进一步完善和规范，无证销售的房地产开发项目越来越少，但同时也市场出现了新情况新问题，主要集中在定金协议和购房合同纠纷上，针对这种现状，市开发办从2003年12月起就要求全市在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示六个内容，同时这六个内容也是消费者在正式交纳购房定金和签署《武汉市商品房买卖合同》前需要看明白的六个内容，分门别类称之为“三个环节”：
1、看两部法规。即《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》。这两部法律对于正欲购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的。通过看这两部法规，消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律这一武器保护自已的合法权益。
2、看五个证件。即：《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，消费者可以了解到自已欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自已欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买后商品房合法的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。
3、看三份样本。即：《武汉市商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数消费者所急视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产生纠纷的主要原因。《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将一些公司不容协商的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自已的想法看，有没有双方达成共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。
在通过对以上三个环节的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费，才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。
二、乡村集体所有用地自建房屋对外销售的情况.
根据《土地法》规定，集体所有用地使用不得出让、转让、出租，在集体用地上建的房屋更不得对外销售。目前，市场存在有一些消费者为贪一时便宜，购买集体所有用地上建设的房屋，结果长期办不了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，影响居住，更不能进入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体性质用地住宅购买合同，是无效合同，是不受国家法律保护的。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购入是一大堆烦恼，最终利益受损的还是消费者自已。对于此类情况，市开发办会将所取得的调查情况移交土地管理部门进行查处，同时市开发办提请有关部门密切关注此类情况，从源头上杜绝此类情况的发生。
三、对于超过《武汉市商品房预售许可证》有效期的项目，消费者要提高警惕性。
特别是对于连续二、三年没有换证的商品房项目更应注意。如在汉阳区的一个项目，在2001年办过《武汉市商品房预售许可证》，后因为项目的开发企业与投资方陷入法律纠纷，开发企业也因经营不善陷入债务重重连续多年未换过《武汉市商品房预售许可证》。有部分消费者看到有证，未认真看清是什么时候的证书就因为价格相对便宜而付款，导致目前房子还拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我办再次提醒消费者在购房时一定要看清合法有效的《武汉市商品房预售许可证》，只有这样才能有效地保护自身的合法利益不受侵害。
36、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？
商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？在日常情况中，哪些房地产交易行为是必须办理公证手续的？
合同生效的条件一般取决合同双方当事人的约定，双方可以把合同公证作为生效的要件之一，如果有了这种约定，那么合同的生效是必须要经这公证的；如果当事人仅作一般性的规定，比如最长见的签字生效，只要达到合同约定的条件即可。
司法部、建设部联合发布的《关于房产登房管理中加强公证的联合通知》中规定，以下几类事项必须办理公证：
（1） 继承房产，应当办理?继承权公证书?；
（2） 遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续；
（3） 赠与房产，应当办理赠与人的?赠与合同公证书?；
（4） 有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。
